El cielo con las manos

Cuentan los datos históricos que, a fines de la década de los 80, Raghsa adquirió una manzana completa en Palermo, exactamente la comprendida por las calles Oro, Cerviño, Demaría y Godoy Cruz, donde habían estado los galpones de estacionamiento de la estación de tranvías Centenario.
Sin estar limitada por ninguna normativa de alturas máximas, allí encaró la construcción de una torre de más de 150 metros, logrando dar forma no solo al edificio más alto de Buenos Aires de aquellos años, sino también a uno de los más elevados del mundo en la categoría residencial.
La torre Le Parc, que de ella hablamos, consiguió llegar a las 51 plantas, incluso cuando el código de aquella época solo le permitía 10 pisos menos. ¿Cómo lo hizo? La Historia oficial urbanística local dice que fue gracias a la superficie libre que dejó para los jardines, de 8.000 metros cuadrados.
Con la rúbrica de Mario Roberto Álvarez y Sánchez Elía SEPRA, la firma emprendió una torre –todos coinciden, más allá de la bío oficial– de muy alta categoría, con 90 semipisos, dos dúplex en los dos últimos pisos, además de una piscina climatizada, canchas de varios deportes y un salón de usos múltiples con capacidad para 400 personas.
La obra comenzó a fines de 1989 y se inauguró en 1994. Fue el puntapié inicial que dio impulso a una tendencia: la construcción de nuevas torres destinadas a vivienda que en menos de diez años transformaron por completo los alrededores. Y CABA, en general.

Marcas de altura

Muy cerca de donde ocurrieron los hechos narrados, se erigieron las torres Quartier en Demaría y en Oro. Y también en avenida Juan B. Justo. “A pesar de que no todos los edificios Quartier son torres –técnicamente, apenas el 50%–, sí fueron los primeros. Es probable que por esa razón la marca está emparentada con la tipología”, señala Carlos Spina, gerente comercial de Argencons, la desarrolladora de las torres de marras.
La alusión al marketing no es casual. Un vistazo por aquí nomás, los edificios más altos de Buenos Aires –Mirabilia, Renoir, Mulieris–, indica que todos ellos tienen marcas. Ni qué decir cuando la ciudad es Nueva York, con un distintivo como la cúpula de la torre Chrysler o, en este siglo, el edificio del récord mundial, el Burj Khalifa de Dubai. ¿Será que el diseño es propicio al marketing?
“La marca Quartier, creemos, aportó a la tipología un distintivo que no pasa por lo formal, sino más bien por la racionalidad tanto de las plantas como constructiva. Se reconocen por una propuesta de calidad que se apoya en la sencillez y rehúye de cualquier tipo de extravagancia”, describe y define Spina.
¿Es que acaso no es la torre una marca en sí misma? “Es un nombre que el mercado asigna a cualquier edificio en altura y al que, generalmente y a la vez, la comunidad le da un valor negativo”, reconoce y evalúa, directo, el ejecutivo de Argencons.
“Y sí, hay un marketing que seguramente es útil para vender un edificio en particular, pero es incapaz de transformar la percepción generalizada de que la torre es un mal para la ciudad; para revertir la pésima imagen que la tipología tiene en la comunidad”, sentencia.
Lorenzo Raggio, titular de Interwin, aporta al debate. “Los desarrolladores han utilizado las torres como edificios icónicos para consolidar su trayectoria. Y ha resultado una estrategia muy inteligente desde el marketing, porque son edificios que generalmente llevan una marca que se toma como garantía de valor”.
De acuerdo con el comercializador, las desarrolladoras consolidadas trabajan así su branding desde los tempranos 80. Asimismo, indica, las marcas arrastran inversores de un edificio a otro; “edificios que se venden muy bien de pozo y tienen un excelente upside de precio a la posesión, además de conservar su valor en el tiempo”, analiza.

Diseño, aquí y allá

Si Palermo fue el área donde las grandes torres aparecieron por los 90, la otra gran zona cuya característica casi excluyente son los rascacielos –primera oportunidad en que la palabra aparece en esta nota– es el barrio más nuevo de la ciudad.
Efectivamente, Puerto Madero es un barrio de torres. Por caso, la ya citada marca Le Parc, con sus tres torres (Del Río, Del Parque y Del Boulevard), también está allí, en el dique 2.
De hecho, en el barrio del puerto se aloja, hoy, el edificio más alto de la ciudad. Así lo confirma Andrés Kalwill, director de Nuevos Desarrollos de Grupo Alvear, señalando que la Alvear Tower se convirtió no solo en la torre más alta de la Argentina sino de toda Latinoamérica, siempre hablando en relación con los edificios de vivienda.
“Buscábamos hacer un ícono, como en su momento fue el Kavanagh”, introduce, consultado por el diseño y refiriéndose a la joya art decó. “Con una imagen que no fuera dura, pesada”, continúa. “Para ello, en el estudio PfZ (Pfeifer, Zurdo y Asociados) optaron por las líneas curvas, con el fin de darles suavidad. Fue todo un desafío porque solo el exterior debía tener ese movimiento, no así el interior; dicho de otro modo, las curvas no se trasladaron hacia adentro”, explica Kalwill.
“La idea era lograr hacer un hotel Alvear sin pasajeros, con los servicios del hotel pero sin visitantes”, prosigue el directivo de la empresa que, justamente, tiene en el barrio el Alvear Icon. A tal efecto, dice, diseñaron un living en el piso 54, “de manera de democratizar la altura y la vista”. En este mismo sentido, destaca, no es un SUM, sino una sala de estar.
Ubicadas en el dique 1, las Link Towers, dos torres de 29 pisos con departamentos de 2 y 3 ambientes y cinco penthouses en las últimas plantas, “han tenido una comercialización muy exitosa, considerando el escenario económico y la situación del mercado inmobiliario”, introduce Alberto Fernández Prieto, presidente de Fernández Prieto & Asociados, cruzando el interés por la volumetría y la zona.
Se trata, en concreto, de un barrio que la empresa conoce bien, ya que tiene otros emprendimientos en el área tales como los edificios Terrazas y Madero Harbour. “Las Link Towers han logrado posicionarse como las torres con los mejores amenities de Puerto madero, ya que cuentan con el mejor spa de Buenos Aires en cuanto a su infraestructura, y las mejores piletas y áreas de relax del área”, recuadra el desarrollador, vinculando el dato con la performance comercial.

¿Producto de lujo?

Por lo visto hasta aquí, pareciera que, en términos de real estate, pocos productos se fusionan tan bien con su marca como las torres. Y más aún: quizás por eso se posicionan dentro de un subsegmento que sabe de marketing, que es el subsegmento del lujo. Pero, entonces, ¿existe también una fusión entre los conceptos de torre y de lujo?
“No lo creemos así, y de hecho la marca Quartier no está ligada al lujo”, indica el ejecutivo de Argencons. “La torre es una tipología que está más bien relacionada con la luz, con los espacios de esparcimiento o con la seguridad, pero no necesariamente con el lujo. Lo que no quiere decir, obviamente, que haya torres lujosas, pero no son las que nosotros desarrollamos”.
Desde el punto de vista del broker, Raggio, desde Interwin, asegura que, a pesar de que son dos conceptos “atados”, también hay “muchísimos ejemplos de ‘pajareras’ con forma de torre”. Kalwill no habla en general, pero asegura que la Alvear Tower representó un hito en el mercado de lujo.
“¿Un ejemplo? Decidimos dotar de un sistema de gas, además del eléctrico, porque sabíamos que hay gente que prefiere el gas para cocinar. Y lo cierto es que esta decisión significó toda una inversión y solo para tener esas pequeñas cosas que hacen la diferencia”, remarca, desde el grupo Alvear.
Diego Migliorisi, titular de la inmobiliaria homónima con fuerte presencia en Palermo, indica que, por cierto, las torres nunca competirán con un edificio estándar. “Son productos distintos para compradores distintos”, señala, analizando la demanda.
Según explica el broker, el comprador de torres ante todo busca servicios, comodidades y un estilo de vida. “Hay un segmento de la población que prioriza estos conceptos y, por ende, paga por ese valor agregado”, reflexiona el comercializador.
Si bien en Interwin señalan que los compradores de departamentos en torres son ante todo familias, la oferta de los desarrolladores también apunta al target single aunque con poder adquisitivo. De acuerdo con Kalwill, esa fue la razón por la que decidieron contar con distintos perfiles de unidades: departamentos grandes y medianos, de 500 m², pero además hay chicos, de 90 m², de 2 ambientes, “pensando en aquellas personas solas que quieren y pueden vivir con todo lo que tiene la Alvear Tower”.

Y ahora, ¿qué?

Si la Historia de las torres porteñas se mostró activísima durante los últimos 30 años, todo parece indicar que en las próximas décadas no se producirán demasiadas novedades en Buenos Aires. ¿La causa al margen de la economía? El nuevo Código de Edificación porteño, que establece límites y limitantes.
“A nuestro entender, el nuevo Código ha sido rehén de la negatividad con la cual es percibida la torre”, dice el directivo de Argencons, consultado por la última normativa de CABA en materia de edificación. “Nosotros pensamos que todavía había posibilidades para implementar mejoras en ella, y que todavía tenía sentido mantenerlas, revisando ciertas condiciones”, refuerza.
Sin embargo, remarca Spina, no todo está tan mal: “De todos modos, el nuevo Código sancionado tiene aspectos positivos, y creemos que es necesario adaptarse al nuevo tipo de ciudad que plantea”.
De acuerdo con Alberto Fernández Prieto, las torres, según el nuevo Código, tenderán a desaparecer, salvo en áreas específicas de nuevas zonificaciones   diseñadas para tal fin.
Raggio, desde Interwin, señala que desde el punto de vista arquitectónico hay zonas con muchas y muy lindas torres, [por lo que] “no tiene sentido limitarlas; por lo general, la torre ofrece una opción más amigable con la ciudad en cuanto al tratamiento de linderos y vistas”, aclara, sumando una mirada arquitectónica.
“Lo que se buscó con el nuevo Código es limitarlas en barrios como San Telmo, por ejemplo, donde predominan las casas bajas y la arquitectura antigua, para evitar que se construyan ‘monstruos’ que proyecten sombra cinco cuadras a la redonda”, ilustra el broker.
Cuando el tema es el mercado y el contrapunto entre escasez y abundancia de producto, en Interwin enfatizan que las torres también están más castigadas por el ABL y tienen expensas mucho más altas, por lo cual “ya desde antes del nuevo Código son un producto más bien prohibitivo. Por todo esto, creemos que el mercado de los departamentos en torre va a continuar igual”.
“El nuevo Código te permite desarrollar torres en determinadas situaciones”, estima el director del Grupo Alvear. “Yo estoy de acuerdo en que no permitan hacerlas donde hostilizan el ambiente –coincide– pero, definitivamente, las torres no son enemigas de la ciudad y no atentan contra ella. Con esta normativa, lo cierto es que Puerto Madero queda como el único barrio de torres de Buenos Aires”.
“Como desarrolladores, deberemos adaptarnos a las nuevas reglas y ver cómo hacer para maximizar vistas y entorno construyendo entre medianeras”, agrega Kalwill, aludiendo al diseño. “Todo tiene un costado negativo y positivo, y con la actual normativa tendremos menos exposición financiera”, sostiene de cara al negocio.
En esta misma línea se expresa el presidente de Fernández Prieto & Asociados, acerca del desafío en relación con la normativa de la ciudad y cómo quedará delimitado el mercado con los actuales parámetros. “Nos adaptaremos aa esta con propuestas de inversión atractivas. Las torres existentes se revalorizarán si es que no surgen nuevas opciones. Pero, además, las torres requieren una mayor espalda financiera, dado su volumen edificable y los mayores costos que tienen. Creo que el mercado se trasladará a opciones de edificios de siete u ocho pisos con menores costos y mayor rapidez de terminación. Con respecto a la clase media, que es el mayor de los mercados de Buenos Aires, hay que generar nuevas opciones de financiamiento dada la escasez de crédito a largo plazo bancario. De todos modos, nuestro porfolio (Terrazas del Yacht, BA Houses, Palacio Raggio, etc.) nos demuestra que, en cualquier volumetría, se pueden desarrollar emprendimientos de lujo”.