Javier Rius

Tras un Zoom escolar de su hijo de 8 años, Javier Rius, gerente general y socio de Ayres Desarrollos, se conecta a la videollamada pautada para poder realizar esta entrevista, que en el mundo pre-pandemia seguramente hubiésemos concretado face to face, café mediante. Si bien la tecnología no reemplaza la intimidad ni transmite la gestualidad que permite el contacto directo de conversar personalmente, de a poco la charla se va relajando y fluye hasta alcanzar un clima de confianza.
El encuentro virtual comienza intercambiando anécdotas de cuarentena para luego sumergirnos propiamente en el reportaje, durante el cual Rius recuerda parte de su historia personal, los orígenes en la empresa familiar, el camino recorrido como desarrollador, su análisis del mercado y la visión del futuro del sector. Mientras hablamos fuma… mucho. A sus 48 años, este porteño que actualmente vive en Martínez sigue apostando al real estate local, aunque también sueña con desarrollar en el exterior. “Comencé en el real estate con mi familia, que tenía la empresa desarrolladora Ticino. Fue la que construyó el Parque Industrial Garín y la ampliación del Olivos Golf, entre otras obras. Además, por el lado de mi madre tengo un tío desarrollador que trabajó mayormente en Mar del Plata, así que crecí entre negocios inmobiliarios”, abre la conversación Rius, que luego de dejar la empresa familiar se desempeñó un breve período como administrador agrario.
En 1997 lo convocaron para trabajar en la recién conformada firma argentino-chilena Ayres, en la que fue incorporado como socio en 2008. En tanto, en los últimos años Rius abrió dos empresas propias ligadas a otro tipo e industrias: una de tecnologías de la comunicación y otra de residuos posindustriales en Tierra del Fuego.

¿Cuáles fueron sus primeras tareas dentro de la desarrolladora familiar?

Empecé un poco más abajo que de cadete (risas). Éramos muy poquitos y hacía de todo: órdenes de archivo, buscaba documentación…

¿Cómo fue su llegada a Ayres Desarrollos?

Empecé formalmente el 9 de julio de 1997. Era una fecha patria en la Argentina, pero como los socios son de Chile, allá se trabajaba.

¿Cómo los conoció? ¿Ellos ya trabajaban en real estate?

El Citibank de Chile había organizado un consorcio para la compra de tierras de la Sociedad Rural Argentina (SRA) que era 90% chileno y 10% argentino; la empresa se llamaba LandMark. Dentro del grupo empresario chileno había seis que se dedicaban al real estate y de ellos se armó un subgrupo integrado por Eduardo Fernández León, José Antonio Garcés y Sergio Lecaros, que conformaron Ayres Desarrollos. Uno de los socios es amigo de mi padre –de hecho, mi papá fue el presidente de la sociedad argentina cuando desembarcaron en el país– y me invitaron a trabajar con ellos. En ese momento se contrató a un gerente y se alquilaron oficinas en Retiro para arrancar con la desarrolladora. Yo aún no era socio, comencé a serlo en 2008.

¿Cuál fue el primer desarrollo que hicieron?

Compramos una tierra en Gurruchaga y Charcas (CABA) para hacer Ayres del Botánico, un edificio de 25.000 m² y 200 departamentos, cuyo lanzamiento se realizó el 9 de mayo de 1998. Si bien ese fue el primero que salió comercialmente, antes ya se habían adquirido las tierras de La Rural donde actualmente se emplaza Ayres de Pilar, que se lanzó el 12 de octubre de ese mismo año. También se compró un terreno en San Isidro.

Ayres de Pilar fue un referente muy importante para la zona y la empresa, ¿cierto?

Sí, fue importante y el que más prensa tuvo. Durante el primer año se invirtió cerca de u$s 1 millón en Comunicación. Era finales de los años 90, cuando aún había disponibilidad de créditos, recién se había terminado de construir la ampliación de Autopistas del Sol y se producía la primera gran migración de la ciudad hacia los suburbios. Al haber un poco más de infraestructura, la gente pasó la frontera de San Isidro para irse a vivir más hacia el norte. Era la misma época en la que hacia la zona sur empezó Abril (Club de campo) y Saint Thomas en Canning. Estos fueron los tres proyectos más fuertes del momento. Después vino el 2001 que fue… ¡lindísimo! (risas). Ahí se desaceleró todo: durante el primer año habíamos vendido 305 lotes, pero en 2001 solo dos en todo el año. Ahí decidimos suspender el proyecto de San Isidro, hicimos únicamente las cocheras y lo paramos. Volvimos a arrancarlo en 2005.

¿Qué potencial le veían a la zona de Pilar en ese momento? Porque si bien estaba desarrollada no era lo que es hoy…

Había mayor cantidad de migración hacia el norte por la infraestructura de la autopista, la instalación de buenos colegios, algunos centros comerciales y servicios. Zona norte ya era destino de segundas viviendas, de gente que tenía casas afuera para el fin de semana, pero no eran de residencia permanente. Con la obra de la autopista las familias empezaron a irse a vivir y la zona empezó a desarrollarse mucho más.

EN OBRA (STAND BY)

¿Cómo surgió Ayres Vila, la urbanización abierta que actualmente desarrollan en el km 43,5 del ramal Pilar de la Panamericana?

Observamos que la zona de Pilar estaba más madura, que necesitaba y podía absorber productos de mayor densidad. Así que, dentro de las 200 hectáreas que se le habían comprado a la Sociedad Rural, destinamos 10 para desarrollar un emprendimiento de usos mixtos con basamento comercial; pero antes del lanzamiento decidimos ampliarlo a 17 hectáreas, que son las que Ayres Vila comprende actualmente. El resto quedó a la espera de futuros desarrollos. También habíamos adquirido otras 150 hectáreas ubicadas detrás, que aún mantenemos como reserva.
Ayres Vila comenzó en 2007, con el lanzamiento en simultáneo de su primer edificio de oficinas (Skyglass 1) y uno de viviendas (Terrazas de Ayres). Para noviembre de 2020 estaba pautado finalizar la construcción de Studios Work & Live y actualmente tenemos en el tablero dos nuevos proyectos para desarrollar allí dentro: uno de viviendas con basamento comercial, de 12.000 m², y otro de oficinas premium que sería parecido a los antiguos escritorios de nuestros abuelos, de 7.000 m².

¿Cuál era el estado de avance de Studios cuando tuvieron que cerrar las obras por la pandemia?

Está un 82% certificado y hay entre 65% y 70% de las unidades vendidas. Pero estamos parados hace meses y no sabemos realmente cómo nos dejarán volver a trabajar, ni con qué protocolo, ni con cuánta gente. Es muy difícil definir tiempos en este momento. Costará reiniciar las obras y el plazo de finalización depende mucho de la cantidad de personal que pueda trabajar.

Este desarrollo se focaliza en la combinación de espacios de trabajo y de vivienda, ¿realizaron alguna adaptación del proyecto original a partir del cambio de hábitos que genera la pandemia?

Durante los primeros meses de la cuarentena trabajamos en readaptar todo el edificio. Por ejemplo, hicimos cambios en los espacios de guardado de paquetería porque en estos meses nos dimos cuenta de que el volumen de los bultos que se recibieron en nuestros emprendimientos se incrementó más que significativamente y no había suficientes lugares en las áreas comunes de recepción de las guardias para alojar esa gran cantidad y tamaño de los productos.

¿Cómo serán?

Son lockers diseñados para recibir paquetería, con estandarización de medidas. Se trata de módulos que pueden albergar objetos del tamaño de un celular, de una bicicleta o de una aspiradora. Serán de uso común, un amenity más del proyecto.

¿Qué otro tipo de cambios introdujeron?

En los halls teníamos pensado poner sofás con una mesa ratona y una lámpara, pero se instalarán mesones con banquetas y habrá conectividad. También cerramos un espacio para incorporar un gimnasio y particionamos el SUM con paneles móviles para armar salas de videoconferencia.

¿Cuándo lanzarían los dos nuevos emprendimientos que proyectan dentro de Ayres Vila?

Por el momento no lo haremos. Hace cinco meses que estamos parados (la entrevista se realizó a mediados de agosto) y no podemos poner ni un ladrillo en las obras. Ni siquiera nos reciben en la Municipalidad para hacer aprobaciones, así que está todo en stand by. Después veremos cómo quedó el mercado y cómo arranca de nuevo.

¿Cómo sería ese concepto de oficinas premium que describe como “los escritorios de los abuelos”?

Oficinas de categoría con techos altos, grandes aventanamientos, patios internos o balcones, y con algunos amenities diferentes de los habituales, como por ejemplo servicio de conserjería. Está pensado para todo público, más que nada para entrepreneurs o gente que administra sus bienes. No serán oficinas comerciales sino de uso personal.

¿Siguen adelante con la idea de ofrecer un coliving especialmente diseñado para gente mayor dentro de Ayres Vila?

Continúa dentro de nuestro masterplan, pero nuestro partner para ese proyecto arrancó durante la cuarentena con un proyecto similar en la ciudad de Buenos Aires. En ese caso no se trata de un edificio construido para ese fin, sino que adaptó un hotel existente. La idea es replicar ese centro para la tercera edad en Ayres Vila, pero aún no tenemos fecha concreta de lanzamiento.

¿Con qué estudios de arquitectura trabajan?

Seguimos con Bodas Miani Anger (BMA) y con el estudio chileno A4, pero estamos pensando en incorporar un nuevo estudio argentino.

¿Qué les queda pendiente desarrollar dentro de Ayres Vila?

Aún contamos con tierras para desarrollar 80.000 m2 de alfombra, que serán como 120.000 m2 totales para usos mixtos. Tenemos ganas de sumar un hotel, una clínica, más edificios de vivienda y un salón para eventos.

Nuevos Ayres

¿En la zona estaban también con otro proyecto llamado Ayres Golf?

Le cambiamos el nombre a Ayres Central. Está ubicado adelante de Ayres Plaza, en el km 47. Ya vendimos una tierra a un ancla gastronómica y tenemos dos proyectos en carpeta para lanzar allí dentro: uno de viviendas y otro con basamento comercial y studios.

¿Cómo será? ¿Qué diferenciadores tendrá?

Es una urbanización abierta, parecida a Ayres Vila pero con otro formato, y tendrá un gran parque en el medio que podrá ser usado por todos en todo momento. Se desarrollarán 100.000 m² sobre nivel.

¿Cómo ve la demanda y la oferta en la zona? ¿Hay potencial para desarrollar aún cualquier tipo de producto o alguno en particular?

Todas las tierras con frente sobre la Panamericana –como son estas dos urbanizaciones (Ayres Vila y Central)– generalmente tienen la primera línea reservada para oficinas y uso comercial. En los últimos años se produjo una migración de oficinas al corredor norte y las fronteras fueron avanzando. Dentro de Pilar hay alrededor de ocho edificios de oficinas con superficie mayor a 5.000 m², un producto que cada vez tiene más demanda y que con el aumento del home office creo que se incrementará. Hoy Pilar funciona mucho como una ciudad dormitorio donde la gente vive allí pero trabaja en otro partido o en CABA, pero eso está cambiando paulatinamente y tomará más fuerza a partir de ahora.

¿Notaron más interés en sus emprendimientos desde que arrancó la pandemia? ¿Es gente que busca más contacto con el verde y alejarse de la ciudad?

Sí, muchísimo, el aumento fue muy significativo, sobre todo en alquileres. Es gente que está haciendo una prueba o quiere pasar la cuarentena allá. De hecho, prácticamente ya no hay propiedades en alquiler. Pero no fue igual en ventas de casas ni en (operaciones) comerciales, no hubo nada de eso en esta pandemia, aunque sí se vio un poco de movimiento de gente que está entrando a oficinas en Pilar.

¿Son interesados que trabajaban en CABA y se están yendo para allá o gente que vive allá y busca tener su oficina cerca de la casa?

Las dos cosas. También hay muchas consultas por reestructuraciones, oficinas grandes que han decidido achicarse y entonces ahora tienen propuestas en Pilar.

¿Achicarse en función del home office?

Sí, igual me parece muy pronto como para decir que es una tendencia que se quedará, pero llama la atención. En realidad, operaciones concretas son pocas; lo que hay son más consultas y gente investigando, pero no se produjeron –ni creo que se produzcan tan rápidamente– decisiones.

¿A cuánto asciende la superficie del banco de tierras que tiene Ayres Desarrollos?

Atrás de Ayres de Pilar tenemos 156 hectáreas en las que –dependiendo de cuánto se concrete de mediana densidad– podemos llegar a construir 200.000 m² entre casas, departamentos y loteos… ¡Una barbaridad! También, enfrente de Ayres Central hay más de 120.000 m², y adelante de eso tenemos otro campo de 30 hectáreas para hacer 250.000 m². En total, debemos tener tierras para desarrollar más de 500.000 m² de construcción.

¿Mantienen las tierras con la idea de llevar a cabo proyectos propios a futuro o como una inversión para después revenderlas?

No, en principio es para nosotros.

¿Están con ganas de desarrollar en el interior del país?

Sí, estamos viendo el interior, paralelamente a lo que hacemos acá. Buscamos partners o proyectos que podamos desarrollar nosotros mismos, estamos abiertos a las dos posibilidades. Analizamos las grandes ciudades: Córdoba, Río Cuarto, Mendoza capital y Rosario. Seguimos avanzando. En este momento debemos tener unas cuatro carpetas abiertas en investigación.

¿Qué los tienta de esos mercados?

Creemos que sumamos mucho valor con el know-how que ya tenemos.

¿Cuál es el potencial que ven?

Río Cuarto, por ejemplo, tiene como interesante que es una ciudad con estudiantes y que está creciendo. Allí ya conocen este tipo de productos y hay muchos inversores provenientes del sector agrario, lo que es importante porque como nosotros no tenemos préstamos de bancos necesitamos de los inversores y muchas veces a estos les gusta más invertir en productos y lugares que pueden ver, tocar o usar. Además, hay mucha gente de pueblos cercanos que compran o acceden a una vivienda en la ciudad para que sus hijos vayan a estudiar a la universidad.

Hablemos de la coyuntura

¿Cómo es el panorama de la construcción y del desarrollo inmobiliario en particular?

Nunca tuve fe en que los créditos UVA fuesen a funcionar. Con el nivel de inflación que tiene la Argentina es imposible contar con un sistema de créditos y seguimos el mismo camino. Los desarrollos serán con inversores, como fue la gran mayoría de las veces en la Argentina, salvo en los pocos y breves períodos en los que hubo acceso al crédito. No veo que haya grandes cambios.

¿Notaron más interés en los ladrillos dada la baja en los costos de construcción (medido en dólares) que se observa en los últimos meses? ¿O todavía se está a la expectativa?

Creo que se está viendo cómo se acomodan las fichas y cómo queda todo esto. Es muy vertiginoso. Actualmente resulta mucho más barato (en moneda dólar) construir que en otros momentos, pero desde mayo de 2018 –cuando fue el primer salto grande del dólar– el mercado está muy frenado. Desde entonces venimos cada vez con menos clientes. La oferta no cedió, los compradores decidieron sostener los precios y la demanda no los avaló. Entonces es un mercado que desde antes de la pandemia venía con la oferta y la demanda en paralelo, no se encontraban, y hubo muy pocas operaciones. Ahora hicimos un stock pero, aunque se produjo una relación más fuerte, no hay mercado porque, si bien construir es más barato, no podemos poner ni un ladrillo en los edificios. Si fuese una operación instantánea, okey. Pero en la actualidad y en este tipo de operaciones, la gente paga mientras se construye, y como las obras tardan dos años, eso es lo que falta de recorrido.

¿Cómo son sus proyecciones?

Esta profesión es muy difícil. Te da muchas alegrías pero también se pasa por momentos muy complejos (su hijo irrumpe en la pantalla para saludar y traerle un vaso de agua). Es una alquimia muy complicada la de desarrollar acá con todos los vaivenes que hay.

¿La actual coyuntura es mejor o peor que la de 2001?

Es distinta. Lo de 2001 fue algo asimétrico muy fuerte, la gente convalidó las pérdidas y se pusieron nuevos precios. Esto es tan paulatino que hay muchas presiones pero nunca hace el crack. Es súper difícil trabajar acá y hacerlo bien, con todo legal. La competencia es desleal. Además, no hay mercado de capitales y entonces hay que desarrollar todo con plata propia o de terceros, aunque nunca es toda de otros porque nosotros siempre participamos.

Visión de futuro

¿Qué le gustaría construir que aún tenga pendiente?

Quiero hacer una tipología del estilo housing en Pilar. Estamos viendo el proyecto. La idea sería construir un condominio de viviendas unifamiliares, dado que en este partido existen los departamentos o barrios cerrados/countries con terrenos de diversos tamaños y casas propias, pero no hay un producto intermedio. En ese segmento creemos que hay un nicho y estamos trabajando para dar propuestas.

¿Qué importancia le dan a la sustentabilidad en sus proyectos?

Hace muchos años que apuntamos a la sustentabilidad en cada proyecto y es un eje que pasa por toda la empresa. Comenzamos con ello en 2007 ó 2008, pero no solo en cuanto a los materiales sino también en la forma proyectual, en el cuidado de los aventanamientos, de las circulaciones de aire para tratar de tener ambientes con ventilación cruzada… De hecho, todos los nuevos proyectos se harán con un método constructivo que tiene mucho más aislante térmico y menor huella de carbono.

¿Con sistema de construcción tradicional o industrializado?

Semi-industrializado. La idiosincrasia argentina está cambiando y ahora los menores de 30 años incorporan estos sistemas sin ningún problema y hasta los eligen. Son sistemas que están hace años en Europa pero que acá cuesta muchísimo imponer.

¿Tiene algún referente a nivel personal o dentro de la actividad?

Como persona, Eduardo Fernández León, que es un desarrollador de primera línea y uno de los socios que me ha coacheado. En cuanto al real estate, siempre miro cosas en el exterior. Viajo dos o tres veces por año más que nada a Europa y a veces también a los Estados Unidos para ver qué se está haciendo. La gran mayoría de las ideas conceptuales no son de Argentina. Casi todo es interpretado de emprendimientos que están en funcionamiento afuera. Todos nuestros proyectos son bastante disruptivos en la concepción, la morfología y la funcionalidad.

¿Le gustaría trabajar con algún arquitecto o estudio internacional en particular?

Sí, me encantaría, de hecho exploramos algunos pero hasta el momento no se nos dio. Aunque realizamos algunas cosas –más que nada conceptuales– con gente de afuera, como Edward Stone.