Oficinas corporativas

El mercado de oficinas de Buenos Aires es el más grande de la Argentina pero, a la vez, es el más reducido de Latinoamérica. Así lo expresan los informes de las distintas consultoras, que indican un inventario de 1.310.000 m², mientras que en ciudades como Santiago de Chile, Lima, Bogotá y Río de Janeiro oscila entre 1.500.000 y 1.650.000 m². San Pablo detenta el máximo del mercado, con 3.190.000 m². Si tomamos el Corredor Norte del Gran Buenos Aires, principalmente Vicente López y San Isidro, la cifra aumenta a 2.029.247 m².
Asimismo, el valor de vacancia se mantiene estable en el 8%, “lo cual habla de un indicador sano que permite a las compañías tener opciones para una potencial mudanza, y eso se contrasta con que ese punto habilita a los propietarios a fijar valores razonables de alquiler, por lo que hay un equilibrio entre la oferta y la demanda”, dice Juan Manuel Farola, director comercial de Colliers. Por su parte, para Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, “los números indican que, pese al contexto económico, hay una oportunidad para los desarrolladores de sumar stock de metros cuadrados”.
Al ser un mercado “estructuralmente subofertado producto del reducido inventario actual y naturalmente inelástico al corto plazo, no tiene una velocidad de ajuste como la del mercado financiero”, expresa Alan Mohadeb, gerente comercial de Consultatio, y agrega que, por otro lado, “son pocos los proyectos de buena ubicación y calidad. Si bien hay muchos metros cuadrados proyectados, creemos que la diferenciación de producto será clave para atraer inquilinos e inversores de primer nivel”.

Edificio saludable

Sumar valor es central en todo proyecto que quiera atraer el interés de la demanda, y el mercado corporativo no es ajeno a ello. “Los pilares en la construcción de oficinas hoy son: la última tecnología al servicio del
bienestar, los open spaces (áreas abiertas) y un plan de responsabilidad social empresaria. La necesidad de conciliación entre el trabajo y la vida personal requiere espacios con grandes ventanales, vista hacia el exterior y terrazas, aprovechando la luz natural y la sensación de calidez y amplitud”, afirma Mariano Vega, director de RAGHSA. Así será el nuevo Centro Empresarial Libertador, el edificio de oficinas para renta que la desarrolladora inaugurará en enero de 2020.
Teniendo en cuenta los cambios sociales, “la tendencia es construir oficinas AAA pensando plantas flexibles y generando con esto condiciones de trabajo colaborativo. Los amenities y espacios comunes toman un rol protagónico a la hora de la elección de
la oficina. Las empresas advierten cómo los requerimientos de sus recursos se trasladan e impactan directamente en el espacio de trabajo como una herramienta de captación de talentos”, afirma Arnaldo Jawerbaum, Chief Investment Officer (CIO) de IRSA, cuyos proyectos están pensados como plantas libres, de entre 1.000 y 3.000 m², con la posibilidad de unir y dividir para darles elasticidad. En este sentido, para el gerente comercial de Consultatio “existen nuevos paradigmas y miradas sobre los espacios de trabajo que los desarrolladores tenemos la obligación de dar cuenta e incorporar en los proyectos, para poder repensar y crear espacios flexibles y novedosos y, así, generar las nuevas construcciones de oficinas que se encuentran ante una etapa de enormes transformaciones y desafíos difíciles de predecir. Incorporar conceptos como wellness, espacios comunes de calidad y plantas de tamaño apropiado hoy resulta inevitable para acompañar esta tendencia”.

Coworking, una preferencia en crecimiento

Si se analiza por rubros, en el sector de Servicios son las empresas de tipo financiero las que concentran la mayor cantidad de metros ocupados, con un 19% del total del mercado de oficinas corporativas, según el informe de oficinas de Colliers Argentina. Y dentro de esta facción, las entidades bancarias representan el 72,3%. Por otro lado, también forman parte del segmento denominado Servicios las compañías de real estate, que representan un 9,2% (51.668 m²) del total del rubro.
Pero quienes se llevan todas las miradas son las empresas de coworking, que tienen un grado de participación del 77% aproximadamente y continúan sumando metros a su inventario de manera constante, contabilizando 7.950 m² nuevos en el tercer trimestre de 2019. De esta manera, el informe indica que se llegó a un acumulado de 25.515 m² durante el primer semestre del año.
El vocero de Consultatio coincide en que “el coworking, o también llamado trabajo colaborativo, es una de las tendencias que definitivamente llegó para quedarse”. Se trata de una filosofía de trabajo y de vida que permite a profesionales de diferentes sectores compartir un mismo espacio laboral sin perder su independencia, generando la interacción de las áreas de trabajo entre pares y colegas. La unión de los equipos y el team building, junto con la eficiencia operativa de recursos humanos, amenities de vanguardia como puntos de encuentro y sociabilización y generación de ideas, hacen que los espacios y las oficinas se reinventen, transformen e incluso evolucionen. “Estos nuevos lugares buscan dar respuesta a las diferentes necesidades humanas, como el bienestar o el wellness, pasando de ser típicas oficinas rígidas a espacios pensados para que convivan e interactúen trabajadores de –incluso– diferentes generaciones, como Generación X con Millennials, y Centennials con Baby Boomers. Ya los puestos físicos fijos pasaron a convertirse en hot desks, donde la web 2.0 es colaborativa, bidireccional y las comunicaciones se dan en tiempo real. Estos factores pasan a ser piezas fundamentales que los desarrolladores debemos tener muy en cuenta a la hora de pensar en el layout de cada oficina”, asegura Mohadeb.

Edificios verdes

Tanto consultores como desarrolladores coinciden en que hoy la construcción y las preferencias de la demanda son hacia edificios y oficinas sustentables. “La certificación internacional, generalmente, se inicia desde el momento de la construcción, utilizando materiales amigables con el medio ambiente que produzcan ahorro en el consumo de energía, sistema de recolección de agua de lluvia para el uso de sanitarios o cocina, entre otros. Alrededor del 30% tiene esta metodología y se vuelve una definición del lado de los desarrolladores, porque es una tendencia que está muy consolidada a nivel mundial y en las empresas multinacionales a la hora de reubicarse. Algunas tienen la indicación de que el edificio debe ser LEED o, incluso ante una nueva alternativa, prefieren el que lo es al que no”, explica Juan Manuel Farola, de Colliers. Así lo confirma también el informe que establece que las construcciones con certificación LEED componen un 27,3% del stock total dentro del inventario de edificios premium, es decir, 553.771 m², de los cuales el 81% de este stock corresponde a la categoría A+ y el restante 19%, a la categoría A. Como dato clave, los inmuebles sustentables fueron aquellos que más disminuyeron su vacancia durante el tercer trimestre de este año, con respecto a la etapa anterior.
El último desarrollo de RAGHSA, Centro Empresarial Libertador, da cuenta de ello. Se diseñó poniendo “la tecnología al servicio del bienestar de los empleados y del cuidado del medio ambiente”, indica su director. Tendrá paneles solares para la producción de agua caliente, frentes vidriados que aprovechan la luz natural, iluminación de bajo consumo, sistemas de aire acondicionado con volumen de aire variable (VAV) que utilizan refrigerantes no contaminantes y poseen cajas por inducción que minimizan el uso de energía eléctrica, entre otras cosas. Además, cuenta con cocheras preferenciales para vehículos de baja emisión de contaminantes, estacionamiento para bicicletas y vestuarios para ciclistas, como incentivo para que sus habitantes utilicen transportes eco-friendly. De esta forma, esperan que el edificio obtenga la certificación Leadership in Energy & Environmental Design (LEED) Core & Shell en categoría Gold, emitida por el United States
Green Bulding Council (USGBC), además de estar desarrollado bajo las normativas de seguridad y prevención de incendios de la National Fire Protection Association (NFPA).
Para IRSA, la sustentabilidad también ocupa un lugar muy importante en sus desarrollos. “La implementación del concepto ha crecido en los últimos años, desde el diseño, el método constructivo, las terminaciones y el equipamiento”, indica Jawerbaum y completa que “en los últimos desarrollos hemos adoptado la conducta de certificar LEED (es el caso de 200 Della Paolera, en Catalinas) y prevemos replicar el modelo en los próximos desarrollos que hagamos. También hemos realizado la certificación LEED a edificios existentes, como el ubicado en la calle Bouchard”.

Entre el centro y el norte

¿En dónde se ubican todas estas construcciones? Centro de la ciudad de Buenos Aires y Zona Norte siguen siendo los lugares preferidos de las empresas y desarrolladores. Al cierre del tercer trimestre de 2019, según Cushman & Wakefield, hay en la ciudad de Buenos Aires y GBA 336.798 m² en construcción y 640.695 m² en proyecto. Según comenta su gerente de Investigación de Mercado, “luego de las subastas realizadas por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), Catalinas quedó posicionada como el foco principal de crecimiento futuro. Es el sector de la ciudad de Buenos Aires con mayor potencial a futuro, con 290.600 m²”. A su vez, “Zona Norte sigue estando en la mira de los desarrolladores y ocupantes, tanto Panamericana como el nodo de General Paz y el Corredor Libertador. Esta zona articula como un área ideal con buena conectividad con CABA”, dice. Según el reporte que realiza la consultora, el Corredor Libertador logró un alza con un 20,8%
del total; se presenta como un sub-mercado con grandes desarrollos en proceso y un futuro prometedor que transformará el mercado de oficinas una vez que esté consolidado. Sus principales atractivos son oferta de oficinas que van desde los 1.000 hasta los 5.000 m², permitiendo mayor eficiencia en el uso de los espacios, y la cercanía a los centros de distribución.
En el mismo sentido, el gerente comercial de Consultatio reflexiona que “en la última década asistimos a una tendencia de descentralización de los submercados de oficinas, con el surgimiento de zonas nuevas como el Corredor sobre Av. Libertador, el ya consolidado Polo Dot, muchos desarrollos frentistas a la Panamericana o incluso en diques 3 y 4 de Puerto Madero. Sin embargo, creemos que, a partir de las subastas de terrenos realizadas por AABE, las inversiones en infraestructura como el Paseo del Bajo, la extensión de las redes de subterráneo y el Metrobús representan un punto de inflexión hacia una revalorización del centro de la ciudad de Buenos Aires que concentrará la mayor cantidad de metros nuevos, con proyectos que incorporen los conocimientos antes mencionados. En este sentido, Catalinas Río reluce como la franja ícono de este mercado y, a su vez, revalidará la zona como el submercado más premium de Buenos Aires”.
Es en ambas zonas donde IRSA decidió instalar sus últimos desarrollos. 200 Della Paolera es la construcción ubicada en el área de Catalinas, una torre de oficinas premium de 30 pisos y más de 35.000 m² rentables. Por otro lado, Office Park “Polo Dot” cumple con elevados estándares de calidad en tecnología, amenities corporativos y eficiencia energética. “El nodo Panamericana-General Paz ha tenido un crecimiento exponencial y sostenido en los últimos años, y vemos a futuro una demanda ampliada para la zona. Entre los factores que la dinamizan, podemos citar su ubicación estratégica, el fácil acceso y la variedad de medios de transporte, la conectividad con los aeropuertos, el beneficio de no circular por el centro y la proliferación del segmento residencial acorde a la demanda”, resume su CIO.
Por último, un lugar que está creciendo como sede de edificios corporativos es el Distrito Tecnológico en el barrio de Parque Patricios. “Ahí el driver es que tenés que estar dentro del segmento de empresas TIC (tecnología, comunicación e informática), que reciben exención de Ingresos Brutos”, aporta el director comercial de Colliers. Ya son 240 las empresas que se instalaron, incentivadas también por el desarrollo de un plan integral que incluyó transporte, comercios y servicios.

Mercado estable

A pesar de la crisis económica y de las fuertes devaluaciones de la moneda argentina en los meses de marzo y agosto de 2019, las fuentes consultadas catalogan como estable el mercado de oficinas corporativas. Así lo expresa Mohadeb: “Más allá de la ligera baja en el valor promedio ponderado de alquiler por m² respecto del último trimestre, teniendo en cuenta todos los submercados, los valores de renta en la categoría AAA se mantuvieron estables y se defendieron notablemente luego de la última devaluación”. Asimismo, resalta que “si bien hay una tendencia a la baja en los costos de construcción medidos en dólares, razón que significó una oportunidad para algunos desarrolladores, también es cierto que se ven afectados en pesos por la alta inflación, los aumentos salariales, el aumento de los materiales y del costo de los intereses, por lo que estos valores irán haciendo un catch-up”.
En cuanto a la demanda, “el mercado de oficinas Clase A es un segmento claramente de renta”, afirma el representante de Cushman & Wakefield. En este sentido, detalla que “hablando de precios solicitados” la zona de Catalinas tiene un valor promedio de u$s 33/m², pudiendo llegar a u$s 38/m² en las torres más exclusivas. Le sigue Av. del Libertador del lado CABA con u$s 31/m², y Av. del Libertador GBA y Puerto Madero con u$s 29/m². Luego, los precios en Panamericana promedian los u$s 23/m² y en el nodo Panamericana-General Paz llegan a u$s 25/m².

2020: buenas expectativas

Si bien los niveles de incertidumbre elevados afectaron la toma de decisiones por parte de los principales agentes económicos durante 2019, el mercado se ha mantenido relativamente estable y hay muchos proyectos en etapa de permisos e inicio de obras. “Esto tiene que ver con que se trata de decisiones de largo plazo que suelen tomarse con una mirada que supera la coyuntura y considera variables como la inversión marginal y otras tendencias”, resalta el líder de Consultatio. En este contexto, hay empresas que están analizando el contexto actual para lanzarse a tomar o no su decisión de expansión o mudanza a la espera de un panorama más claro.
Como conclusión, los protagonistas del mercado expresan que el balance fue bueno y ponen sus expectativas en el año que está por iniciar. “2020 seguramente será positivo para el mercado de oficinas corporativas”, señala el informe de Cushman & Wakefield, teniendo en cuenta que durante lo que queda del año y el próximo se deberían entregar 246.619 m² de oficinas Clase A entre CABA y Norte GBA. Esto está dado, según lo que analiza Colliers, a que “se observó un desplazamiento de la fecha de ingreso de obras que debieron incorporarse durante este tercer trimestre hacia 2020, y además se produjo un incremento en el porcentaje de las edificaciones esperadas para el próximo año a un 51% del total del inventario en construcción (209.860 m²), lo que representa una variación del 11,26%”. De esta forma, la proyección indica que para 2022 el inventario se va a expandir en el orden del 20%, siendo el eje norte de GBA y CABA el sector que más va a recibir esos metros cuadrados.
Según el último informe de octubre de 2019 sobre oficinas de Market Beat de Cushman & Wakefield, las empresas de primera línea buscan ubicarse en edificios de categoría premium con grandes superficies, servicios diferenciales y plantas consecutivas, debido a su alta eficiencia en costo operativo y la calidad de sus prestaciones. Sin embargo, a raíz de la escasa disponibilidad por la alta demanda, estos proyectos de oficinas se ocupan antes de ingresar al mercado.
Esta es una característica esencial del real estate corporativo argentino que, más allá de los cambios en la economía, sabe centrarse en las oportunidades, adaptándose a la demanda y desarrollando con proyección de futuro.