Otras voces, otros ámbitos

Abordar el mercado del interior de la Argentina en su totalidad resulta por lo menos pretencioso. Se trata, en concreto, de un territorio de 2,78 millones de kilómetros cuadrados a los que “solo” hay que restarles los 13.000 del AMBA, la zona urbana común que conforman la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y los 40 municipios de la provincia. Y allí está aquello que (N de la E: sobre todo los porteños y quizá con una cuota de etnocentrismo) llamamos “el interior”, así, con artículo: vasto e inmenso.
Pero aun ante tanta vastedad, el mercado es el mercado, y oferta y demanda siempre dan pistas a efectos de fijar una hoja de ruta periodística que permita reflejar cómo y por qué en algunos puntos se concentran proyectos de distinto tipo y por diversas razones.
Por lo pronto, y más allá de la lógica que señala a los grandes centros urbanos como los destinatarios de la inversión y la actividad, también hay sorpresas, dadas, sobre todo, por el quehacer económico de la Argentina que, como siempre en real estate, se vincula con el futuro.

Un boom que excede al petróleo

En este sentido, en clave de futuro y con un febril presente –un escenario prácticamente único en la Argentina–, la vedette del mercado inmobiliario del interior se llama Vaca Muerta.
Distintas voces, todas con presencia en el lugar, respaldan este concepto. Una de ellas es la de Omar Pirrello, titular de Aspa Desarrollos Patagonia, empresa con 100 personas fijas a su cargo y 40 proyectos –entre desarrollados y en desarrollo–, desde Viedma y Las Grutas hasta la Cordillera. “Hay consenso en que el futuro económico de la Argentina pasa por Vaca Muerta”, introduce, taxativo.
“La duda pasa por saber si lo de Vaca Muerta va a ser tsunami o marea. Para nosotros, será marea”, continúa Pirrello, apelando a la metáfora para contrastar lo efímero e impactante con lo cíclico y regular. La afirmación es sostenida con números: datos del primer semestre del año citados por el directivo indican que 5.000 personas se radicaron en Neuquén, más otros 2.400 extranjeros. Nada indicaría que estas cifras vayan a menguar.
“La gente que trabaja en petróleo va a Añelo a dormir”, comenta, aludiendo a la localidad sita a 100 kilómetros de Neuquén Capital y centro urbano de referencia del yacimiento energético, la que describe como ciudad-dormitorio. “Las petroleras no invierten en activos fijos sino que rentan para sus empleados. Así, la rentabilidad de los dueños es alta”, explica, apuntando al inversor inmobiliario y a las opciones con las que cuenta para aprovechar el boom energético. ¿Cuán alta? Estima un 12% anual en dólares. Según precisa, se está pagando entre $ 800 y $ 1.000 la cama, y u$s 3.000 por un departamento. “Es muy importante tener un operador”, recomienda a efectos de maximizar la renta.
Por su parte, Damián Lopo, director y fundador de Newlink Capital, empresa con proyectos en la zona, tales como Crowdium, Tirium y Arlanca, y actualmente con 4.000 m² en construcción, asegura que los alquileres están en el orden de los u$s 20 el m² “y 30 los más caros”. El costo del servicio es el 30% del alquiler. Asimismo, estipula, los valores de venta del m² están entre los u$s 2.400 y los u$s 2.500 en pozo y “2.900 terminados”.
De acuerdo con Lopo, prácticamente todo está por hacerse en el lugar. “Debemos levantar el nivel de Añelo, que hoy es muy feo”, expresa, sincero, convocando a sus pares en una especie de desafío. “Lo que se necesita son buenas empresas de servicios”, especifica, dando idea del presente de la localidad y de sus perspectivas y posibilidades.
Juan Di Salvo, comercializador de productos inmobiliarios de alta renta, actualmente está trabajando con dos complejos: un edificio de cuatro pisos con “microambientes como una habitación de hotel” y un segundo edificio, con amenities y parquización, con departamentos de 3 ambientes para cuatro personas. “Lo que vemos es que Añelo tiene para un tiempo largo, 20 o 30 años de demanda sostenida”, augura el broker.
“Hoy, si alguien se quiere comer una hamburguesa tiene que ir a una estación de servicio porque ahí no hay nada”, ilustra Gustavo Menayed, CEO del grupo Portland, volviendo sobre el “aquí y ahora” de la localidad. En concreto, el desarrollador habla de darle a la zona lo que le falta: iglesias, escuelas, hospitales. Es en este sentido, indica, la empresa ha puesto en marcha Uptown, una urbanización que se propone dotar al lugar de viviendas y de todo aquello de lo que carece.
En pleno armado de master plan y estableciendo un valor de u$s 165 el m² terminado, Menayed comenta que en este momento se encuentran reconvirtiendo la compañía en un fondo internacional. ¿Las rentas a obtener? Superan el 15% anual, asegura. Según explica, eligieron Añelo no por las petroleras, sino porque es el centro logístico de Vaca Muerta.
En tanto, Ariel Rivero, intendente de Campo Grande, en la provincia de Río Negro, explica que su localidad, vecina a la neuquina, “está decidida a ser desarrollada”. En sus frentes de ruta, tanto la nacional 151 como la provincial 69, pasa el 60-70% de la logística que necesita Vaca Muerta. “Además, allá no hay infraestructura y estamos hablando de la segunda reserva mundial de gas”, enfatiza, en relación con las oportunidades que se presentan a partir del yacimiento.
Así, el Plan Integral de Desarrollo Campo Grande es una iniciativa que tiene por objetivo impulsar el desarrollo equilibrado del municipio. Su principal característica es la de introducir el aporte de los sistemas de construcción participativos y la colaboración público-privada, tanto para la elaboración como para la ejecución del plan. Un recurso al que, como se verá más adelante, han apelado otras ciudades del país.
Lógicamente, en la capital provincial también se siente esta inyección de energía. Gabriel López, al frente de RE/MAX Oportunidades, revela que hay “muchos nuevos desarrolladores” que construyen edificios de 1.000 a 3.000 m². “Las constructoras de trayectoria ya están empezando a desarrollar proyectos de 6.000 a 10.000 m². Y también hay muchos particulares que construyen tipologías residenciales unifamiliares (dúplex) en las afueras de la ciudad”.
De acuerdo con el broker, en el microcentro un departamento a estrenar se vende a un valor de entre u$s 2.100 y 2.500 por m², y en la periferia del centro, entre u$s 1.800 y 2.300. En casi todos los casos –al menos al cierre de esta edición– se permite hacer una entrega del 30% y financiar el saldo en la cantidad de meses restantes para tomar posesión, ajustándose al índice de la Cámara de la Construcción.
“El segmento socioeconómico capaz de adquirir un departamento a estrenar o en pozo está integrado por profesionales, comerciantes y personal jerárquico de la industria petrolera, con ingresos familiares mayores a $ 200.000 por mes”, precisan en RE/MAX Oportunidades. En sintonía, revelan, la tipología más desarrollada es el departamento de 2 ambientes, con un promedio de 50 m². “Es la que más demanda tiene para alquiler, con buen recupero en relación con el precio. Además, es moneda de cambio, fácil de insertar en una negociación para acceder a una propiedad de mayor valor”, analiza.
En primera persona, López apunta que el mercado del usado “es el que más oportunidades de negocio nos genera. Logramos encadenar muchas operaciones, intercambiando propiedades de menor valor por una de mayor valor, o viceversa. Neuquén y Río negro –continúa el bróker– son provincias en crecimiento, que se destacan por tener muchas zonas con nuevas urbanizaciones de baja densidad, en donde hoy estamos operando con tickets bajos, con terrenos de u$s 30.000. Pero en el corto/mediano plazo vamos a estar comercializando las casas que se hayan construido sobre esos lotes”, profetiza.

La vigencia de los clásicos     

Más allá del boom, también está la inversión en los grandes centros urbanos del país, para la cual, aun con altibajos, siempre hay demanda.
El corredor y martillero Ari Milsztejn, con más de 50.000 m² desarrollados en Rosario, comenta que la de esta ciudad santafesina es en la actualidad una plaza en marcado crecimiento. Según indica el director de la desarrolladora G70, la demanda, traccionada por inversores, está centrada en unidades de dimensiones pequeñas, de alrededor de 30 m² y con un ticket promedio de u$s 57.000, aunque, señala, también están apareciendo consumidores finales, compradores de unidades más amplias, de 80 a 100 m², con un valor promedio de u$s 150.000.
“Se trata de una plaza ágil, que se adapta rápidamente a los cambios pero a la que aún le falta mucho para llegar a su techo”, afirma en relación con el mercado local. “Hay zonas que se vienen desarrollando a un ritmo mayor, como lo son Puerto Norte y el barrio de Pichincha”, comenta el titular de G70, refiriéndose a los barrios que concentran tanto la demanda como también gran parte de su actividad.
Justamente es en Puerto Norte donde se encuentran las oficinas de la empresa. Y Pichincha es la zona donde desarrollan Livingreen, un total de 5.000 m² con pocos pisos de altura y mucha extensión, situado en el que el entrevistado describe como “el corazón del barrio más intenso de Rosario”, donde el m² oscila entre los u$s 2.000 y 2.500. Con obras y proyectos también están presentes, por un lado, en el boulevard Oroño, con el edificio Citta, de semipisos y pisos “exclusivos” y el desarrollo de un paseo comercial destinado en gran parte a gastronomía; y, por el otro, con otros dos desarrollos a metros del corredor Pellegrini: el edificio Columbia y las torres Conqueror.
Citta es un edificio de vivienda premium, ubicado en calle Tucumán entre Balcarce y Oroño, compuesto de unidades de 2 y 3 dormitorios, todos con grandes balcones aterrazados. Son departamentos de entre 100 y 160 m² aproximadamente, con un valor por m² de alrededor de u$s 2.600. “Nuestro último proyecto entregado es Single, en la calle Brown al 1600 –informa el desarrollador–, pero también estamos entregando un desarrollo de oficinas corporativas en el centro de la ciudad y dos de unidades de vivienda antes de fin de año. De lo que estamos entregando, los valores promedio del m² rondan los u$s 1.700/1.800”.
Consultado por el perfil del cliente rosarino actual, Milsztejn afirma que es un consumidor que ya tiene experiencia en lo que busca, “después de más de 10 años de crecimiento de la plaza, cuando los inversores se transformaron en expertos compradores”. ¿Y el mercado sojero, agroexportador, como comprador de ladrillos? “Aún no tiene un gran impacto ya que, si bien la cosecha de soja fue muy buena, el precio internacional, muy bajo hoy, no ayuda. De todos modos, el campo siempre derrama a la ciudad de alguna manera”, responde y reflexiona.
Al momento de las novedades, el socio de G70 anuncia que continúa en la búsqueda de nuevas localizaciones para un proyecto especial destinado a la tercera edad, algo que tiene muy incorporado el mercado norteamericano y que son departamentos tutelados para adultos mayores; un segmento que ya comenzó explorarse en Buenos Aires, y que consiste en ofrecer una ingeniería de servicios y actividades afines a sus ocupantes, para que fundamentalmente sean autosuficientes.
En clave de estricta actualidad, el entrevistado afirma estar “convencido” de que hay que posicionarse para cuando el mercado comience a levantar, “ya que los tiempos de armado y lanzamiento de un producto son largos y los proyectos deben ser bien pensados, por localización, calidad e innovación”. En este sentido, señala, en la ciudad son los primeros en incorporar el coliving y están trabajando también en el coworking de la comunidad inmobiliaria, “siguiendo las tendencias a nivel mundial y trasladándolas a nuestra plaza. Creemos que el mercado ya sufrió una gran devaluación y que el ciclo que viene debería ser de crecimiento”.
En el otro gran centro urbano del país también “pasan cosas”. Edgardo Tamarit, titular de RE/MAX Docta, señala que el proyecto más emblemático de Córdoba tiene que ver con Ciudad Manantiales, un emprendimiento del grupo Edisur ubicado, justamente, en la zona sur de la ciudad que cumple una década. “Hoy es una realidad, en la que nuevos desarrollos se proyectan con más de 35 emprendimientos en simultáneo entre lotes, casonas, casas, countries, locales y edificios. Es una zona donde se utilizaron grandes extensiones de tierras sin valor, transformándolas en distintas opciones de vivienda. De ahí su nombre”, explica, didáctico.
Consultado por cuáles son los valores promedio del m² y cuál es la financiación más habitual, el broker establece que para los departamentos de 2 ambientes el valor del m² asciende a los u$s 1.565; para los de 3 ambientes, u$s 1.383, y para los de 4, u$s 1.387. “En las casas, el valor es de u$s 1.167”, acentúa, destacando: “No hay financiación. En las excepciones, puede haber hasta tres pagos, siempre en dólares”.
Con respecto a cuál es hoy la tipología más desarrollada y por qué, en RE/MAX Docta responden que son los departamentos de 2 ambientes “porque existe un mercado con dinero para acceder a este producto”. Además, indica, hay loteos en barrios semiabiertos, con seguridad y dúplex en housing. ¿Quién compra hoy en Córdoba y cuál es, en líneas generales, el perfil del comprador? De acuerdo con la firma, el comprador se encuadra en la clase alta y media-alta.
Cuando la pregunta es acerca del mercado del usado, Tamarit responde que lo más buscado es el departamento con una antigüedad no mayor a 10 años. El broker indica que esta tipología se lleva el 50% de las preferencias del mercado. Un 40% busca casas, con una antigüedad no mayor a 20 años. Después están los locales, las cocheras y los galpones, que se reparten el 10% restante de la demanda local.
“Hoy, a corto plazo, es difícil hablar de las perspectivas. Sin embargo, a mediano plazo debería seguir la línea que se viene desarrollando. El efecto dólar es siempre un aspecto que genera especulación tanto en compradores como en vendedores; sin embargo, se irá sincerando en el tiempo”, comenta en referencia al futuro.

Diseño, aquí y allá

Si Palermo fue el área donde las grandes torres aparecieron por los 90, la otra gran zona cuya característica casi excluyente son los rascacielos –primera oportunidad en que la palabra aparece en esta nota– es el barrio más nuevo de la ciudad.
Efectivamente, Puerto Madero es un barrio de torres. Por caso, la ya citada marca Le Parc, con sus tres torres (Del Río, Del Parque y Del Boulevard), también está allí, en el dique 2.
De hecho, en el barrio del puerto se aloja, hoy, el edificio más alto de la ciudad. Así lo confirma Andrés Kalwill, director de Nuevos Desarrollos de Grupo Alvear, señalando que la Alvear Tower se convirtió no solo en la torre más alta de la Argentina sino de toda Latinoamérica, siempre hablando en relación con los edificios de vivienda.
“Buscábamos hacer un ícono, como en su momento fue el Kavanagh”, introduce, consultado por el diseño y refiriéndose a la joya art decó. “Con una imagen que no fuera dura, pesada”, continúa. “Para ello, en el estudio PfZ (Pfeifer, Zurdo y Asociados) optaron por las líneas curvas, con el fin de darles suavidad. Fue todo un desafío porque solo el exterior debía tener ese movimiento, no así el interior; dicho de otro modo, las curvas no se trasladaron hacia adentro”, explica Kalwill.
“La idea era lograr hacer un hotel Alvear sin pasajeros, con los servicios del hotel pero sin visitantes”, prosigue el directivo de la empresa que, justamente, tiene en el barrio el Alvear Icon. A tal efecto, dice, diseñaron un living en el piso 54, “de manera de democratizar la altura y la vista”. En este mismo sentido, destaca, no es un SUM, sino una sala de estar.
Ubicadas en el dique 1, las Link Towers, dos torres de 29 pisos con departamentos de 2 y 3 ambientes y cinco penthouses en las últimas plantas, “han tenido una comercialización muy exitosa, considerando el escenario económico y la situación del mercado inmobiliario”, introduce Alberto Fernández Prieto, presidente de Fernández Prieto & Asociados, cruzando el interés por la volumetría y la zona.
Se trata, en concreto, de un barrio que la empresa conoce bien, ya que tiene otros emprendimientos en el área tales como los edificios Terrazas y Madero Harbour. “Las Link Towers han logrado posicionarse como las torres con los mejores amenities de Puerto madero, ya que cuentan con el mejor spa de Buenos Aires en cuanto a su infraestructura, y las mejores piletas y áreas de relax del área”, recuadra el desarrollador, vinculando el dato con la performance comercial.

¿Producto de lujo?

Por lo visto hasta aquí, pareciera que, en términos de real estate, pocos productos se fusionan tan bien con su marca como las torres. Y más aún: quizás por eso se posicionan dentro de un subsegmento que sabe de marketing, que es el subsegmento del lujo. Pero, entonces, ¿existe también una fusión entre los conceptos de torre y de lujo?
“No lo creemos así, y de hecho la marca Quartier no está ligada al lujo”, indica el ejecutivo de Argencons. “La torre es una tipología que está más bien relacionada con la luz, con los espacios de esparcimiento o con la seguridad, pero no necesariamente con el lujo. Lo que no quiere decir, obviamente, que haya torres lujosas, pero no son las que nosotros desarrollamos”.
Desde el punto de vista del broker, Raggio, desde Interwin, asegura que, a pesar de que son dos conceptos “atados”, también hay “muchísimos ejemplos de ‘pajareras’ con forma de torre”. Kalwill no habla en general, pero asegura que la Alvear Tower representó un hito en el mercado de lujo.
“¿Un ejemplo? Decidimos dotar de un sistema de gas, además del eléctrico, porque sabíamos que hay gente que prefiere el gas para cocinar. Y lo cierto es que esta decisión significó toda una inversión y solo para tener esas pequeñas cosas que hacen la diferencia”, remarca, desde el grupo Alvear.
Diego Migliorisi, titular de la inmobiliaria homónima con fuerte presencia en Palermo, indica que, por cierto, las torres nunca competirán con un edificio estándar. “Son productos distintos para compradores distintos”, señala, analizando la demanda.
Según explica el broker, el comprador de torres ante todo busca servicios, comodidades y un estilo de vida. “Hay un segmento de la población que prioriza estos conceptos y, por ende, paga por ese valor agregado”, reflexiona el comercializador.
Si bien en Interwin señalan que los compradores de departamentos en torres son ante todo familias, la oferta de los desarrolladores también apunta al target single aunque con poder adquisitivo. De acuerdo con Kalwill, esa fue la razón por la que decidieron contar con distintos perfiles de unidades: departamentos grandes y medianos, de 500 m², pero además hay chicos, de 90 m², de 2 ambientes, “pensando en aquellas personas solas que quieren y pueden vivir con todo lo que tiene la Alvear Tower”.

De este a oeste y de norte a sur: el formato distrito

También hay novedades en puntos relativamente opuestos como lo son San Luis y Puerto Madryn, a través de la participación público-privada, apelando cada vez con más asiduidad a un formato puntual. El objetivo no es menor: se trata de generar verdaderas ciudades, convirtiendo la tierra en un insumo vital. De ella, por cierto, depende el resultado del negocio. ¿La incidencia del suelo en esta ecuación, en este formato? Algo así como un 5%.
Son, en esencia, zonas sin códigos ni normativas. Por lo general, espacios integrados a las tramas urbanas en un nuevo modelo en el que lo público derrama sobre lo privado y donde el Estado asume un rol activo y promotor, aunque no constructor. Hay varios casos en el país. Un ejemplo concreto es Costanorte Ecodistrito, en la capital del Chaco, un proyecto de 90 hectáreas que suma 14 kilómetros de río a la ciudad de Resistencia, en los que el municipio interviene en solo 250 metros.
En el caso de Puerto Madryn, Martín Ibarguren, desde San Miguel SA, presente en el área desde 1945, comenta que la chubutense es la tercera ciudad del país en el ranking de crecimiento poblacional. “De 25.000 habitantes que había en los 70, básicamente afincados en la ciudad a partir de Aluar, hoy pasaron a ser 120.000, en una ciudad más diversificada económicamente, con la industria pesquera y el turismo”, explica, aludiendo a la demanda real y potencial en la zona.
En línea con este crecimiento, la empresa está trabajando en Distrito I, una iniciativa de mar, sobre la línea costera, “que se integra a la ciudad, aunque con cierta autonomía y que cuenta con espacios residenciales y corporativos, y Distrito 2, más separado del centro, un proyecto sustentable y de calidad”.
Desde El Amparo Estancia Grande, en San Luis, Paola Pastor habla, por su parte, de un proyecto sito en un predio de 400 hectáreas, sobre la ruta provincial 9, a 26 kilómetros de Potrero de los Funes y a 38 de la capital puntana. Se trata de una iniciativa en tres etapas, la primera de ellas ya avanzada, “un lugar donde se pueda vivir y habitar”, con espacios residenciales, colegios, hotelería y emprendimientos
de coworking, todo rodeado de viñedos.
Los lotes son de 1.200 a 5.000 m². “Se trata de una provincia no acostumbrada a proyectos tan grandes”, explica Pastor, comentando que la localidad fue fundada en 2008. Su gran atracción es el club de polo, con cinco
canchas, catalogado como uno de los mejores del país, encuadrado en el entorno serrano.
Como se dijo, el formato es elegido en toda la Argentina. En la ya citada Rosario también hay una iniciativa de este tipo, situada exactamente a 15 minutos del centro. Ricardo Griot, titular de MIO ciudad, es quien da las coordenadas: “Es un predio de 14 hectáreas, cercano al río, hacia el norte, pegado al puente en Granadero Baigorria”, precisa.
Los números dan idea de la dimensión: son 250.000 m², 47 edificios proyectados en seis etapas, la primera de 20.000 m², de los cuales ya fueron lanzados 10.000. “Se viene el masterdesarrollo –anticipa Griot–. MIO Ciudad es un proyecto a 10 años; en esencia, el más ambicioso de Rosario”.
Esta es apenas una selección de los proyectos que, a pesar de la crisis, se llevan adelante en distintas ciudades del país. Puntos clave, plazas nuevas, ubicaciones no tan clásicas… Y la esperanza de un futuro mejor para el real estate.