Informe Especial |

Edición #96 |

En un contexto sin crédito hipotecario y con un dólar enigmático, profesionales del sector revelan cuál es la tipología imperante, qué proyectos atraen la demanda y dónde hay mercado. La orfandad de la clase media, las claves del Procrear y, entre el blanqueo y el mercado de capitales, cuáles son las condiciones para que se apalanque la actividad.

gentileza de los entrevistados

El amplio espectro de las Ciencias Sociales podría incluir sin dudas a la Arquitectura, reveladora, entre otras cuestiones, de cómo vive el hombre en una determinada época, de cómo entiende la convivencia toda una sociedad y de cómo vislumbran el futuro, ya que una construcción, en general, no se piensa con un horizonte de un par de años. Si la lupa se pone sobre la vivienda, los datos pueden ser aún más interesantes.

De hecho, desde la Economía, una de las Ciencias Sociales por excelencia, la información es leída habitualmente en términos de Real Estate, dando pie a interpretaciones que hablan, como a continuación se verá, del presente de la Argentina. Por lo pronto, según explica Agustín D´Attellis, economista asesor del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo, la falta de acceso al crédito hipotecario es un primer dato relevante y determinante.

“Desde lo macro, los bancos no quieren prestar porque el riesgo es grande y además las tasas son altísimas”, apunta. “Desde la oferta –continúa–, en la ciudad prácticamente no hay nuevas inversiones y en paralelo los precios caen porque la demanda no aparece. Después, lo que ve son sectores de clase media yéndose a los corredores –oeste, norte, sur– del GBA, en busca de verde y con la idea de que el teletrabajo llegó para quedarse”, desarrolla, brindando un primer panorama y describiendo a través de la actividad de los ladrillos el país de hoy.

De acuerdo con el economista, para el definitivo despegue del sector es clave reactivar la demanda de vivienda de la clase media. La reciente ley de promoción de inversión en obra privada, con estímulos impositivos y blanqueo de fondos (ver recuadro), es una iniciativa en ese sentido ya que implica demanda de mano de obra e insumos locales, lo que da impulso al sector y dinamiza la economía.

Blanqueo fresco, crédito para desarrolladores y mercados de capitales

El Senado convertió en ley el blanqueo de capitales para incentivar la construcción, que consiste básicamente en la exención de ciertos porcentajes en la categoría de Bienes Personales. Con la iniciativa, sostienen distintas fuentes, el Gobierno espera el ingreso de u$s 5.000 millones.

En concreto, los fondos podrán ser destinados a “obras privadas nuevas que se inicien a partir de la entrada en vigencia de la presente ley (construcciones, ampliaciones, instalaciones, etc) que, de acuerdo con los códigos de edificación o disposiciones semejantes, se encuentren sujetos a denuncia, autorización o aprobación por autoridad competente. Quedan comprendidas dentro de la definición de obras privadas nuevas aquellas que a la fecha de entrada en vigencia de esta ley posean un grado de avance inferior al 50% de la finalización de la obra”.

¿Redundará en beneficio de la actividad? Las opiniones son divergentes:

“Entonces, el Gobierno apuesta tanto a la obra pública como a la privada. Con esto, se busca estimular la entrada de dólares y que se canalicen en la producción, al margen de los debates éticos en relación con las exenciones impositivas”, comenta D´Attellis, y agrega que para que las iniciativas en este sentido realmente funcionen, es necesario cierto ordenamiento macroeconómico: “Se producirá si el inversor además ve una expectativa de inflación y de déficit lógicos, estabilidad en el tipo de cambio y tasas a la baja. Es necesaria una combinación de cosas”.

Lo que hay y lo que falta

Para el arquitecto Gabriel Torraca, titular del estudio de arquitectura Gatarqs y director de la desarrolladora Grid (Grupo Idea Desarrollos), los emprendimientos y desarrollos privados hoy están financiados por un tipo de inversor que tiene la propiedad más como resguardo de valor que otra cosa. Una conducta bien argentina, en concreto. “Lamentablemente, todavía no tenemos una oferta cierta que atienda a la clase media-media, que seguramente es la que quiere dar el salto de inquilino a propietario”, señala el entrevistado.

De acuerdo con el profesional, el inversor está enfocado, “por lo menos el que financia nuestras obras”, en superficies reducidas; en inversiones que rondan entre los u$s 80.000 y los u$s 120.000, y que se pueden pagar en 20 o 24 meses, y en ubicaciones dentro de la ciudad de Buenos Aires o corredor norte. Sin embargo, reconoce que hay una demanda insatisfecha por falta de herramientas financieras, como ya se dijo. “Ese perfil de cliente, entiendo, son parejas, matrimonios con dos trabajos, con un ingreso medio que hoy rondaría, entre ambos, los $ 120.000-150.000, y que tienen una capacidad de ahorro del 30% de ese monto. Hoy están alquilando y no pueden de ninguna manera acceder a una vivienda dentro de la ciudad de Buenos Aires”, describe.

“Si hace 15 o 20 años uno requería aproximadamente entre 50 y 100 sueldos para acceder a un departamento de 2 ambientes usado, hoy está necesitando arriba de los 200 sueldos. Entonces, esa brecha hace que sea imposible el acceso de ese target al techo propio sin algún tipo de herramienta financiera, inexistente hoy en la Argentina. Con la excepción de planes como el Procrear que, de alguna manera, atienden a ese segmento, pero es muy poco recurso para la demanda potencial que tiene ese mercado”, aclara.

De hecho, en Grid apuntan a ese sector con alguno de sus productos; fundamentalmente, comparten, un desarrollo situado en el barrio de San Cristóbal, en la calle Pavón al 3100, que cuenta con unidades de 2, 3 y 4 ambientes, con incidencias de suelo o localizaciones que permiten tener valores más accesibles. “Y, después, estamos con otros proyectos que tienen más perfil de inversor, con unidades pequeñas (monoambientes y algunos 2 ambientes) que también podrían encajar en el perfil de esta demanda, en Villa Crespo, con financiaciones de hasta 24 meses en pesos ajustados por CAC”, completan.

Flexibilidad, palabra clave

Para Andrea Winter, titular del estudio A3 –firma que además financia sus propios proyectos–, es relativamente imposible para una familia de clase media “que no tenga resto para invertir” acceder a una vivienda. De acuerdo con la arquitecta, hoy el comprador es alguien –familia o inversores– que tiene dinero disponible, un buen sueldo en pesos y que cuenta con un capital inicial que cubre el valor del terreno.

“Hay que pagar cuotas en pesos, mes a mes, y eso solo es posible con un sueldo acomodado”, subraya Winter. “Y en cuanto al dinero que hay que tener para poder acceder, la gente ya lo ha ahorrado”, afirma. Por su parte, indica, los desarrolladores aportan flexibilidad: según sus números, la obra se extiende por 18 meses y ellos ofrecen la posibilidad de pagar la propiedad hasta en 25 cuotas aun cuando no entreguen la posesión. “Así y todo, el cliente puede mudarse”, distingue.

La flexibilidad no es solo financiera. Y aquí vuelve a aparecer la Arquitectura revelando el presente de una sociedad. “Nuestra concepción está relacionada con el habitar contemporáneo, para núcleos familiares distintos de los de hace 30 o 40 años. En este sentido, pensamos plantas flexibles en cuanto a su estructura: dormitorios divisibles, cocinas integradas, paneles corredizos… En definitiva, ambientes dinámicos”, describe, remarcando que su propuesta se dirige “a inversores que no solo miran el metro cuadrado comercial sino que buscan un poco más”.

De acuerdo con la arquitecta, en materia de diseño, en la actualidad trabajan especialmente las expansiones dentro de las viviendas, “que no son balcones sino que hablamos de una expansión que tiene que ver con la vida; espacios con dimensiones que permiten equipamiento de esparcimiento, por caso. ¿Otro ejemplo? Trabajamos en la reelaboración del viejo zaguán”. Asimismo, en relación con su oferta en particular, señala que no hacen monoambientes ni 2 ambientes pequeños y reconoce que, en líneas generales, hay déficit de unidades de 3 y 4 ambientes de calidad. “Para una familia que, tal vez, no se conforma con solo metros cuadrados sino que quiere mejorar la calidad de espacio, la búsqueda se complica”, estima.

GPS activado

Siempre en términos de Arquitectura y Real Estate, las zonas donde hoy los desarrolladores concentran sus proyectos también son reveladoras, ya que se alinean con el perfil de cliente descripto. En el caso de A3, los desarrollos se agrupan en “barrios que son tendencia”. ¿Precisiones de navegador satelital? Coghland, Saavedra y Núñez, áreas que, según describe Winter, no son barrios premium pero sí zonas próximas a otras con desarrollo al límite.

“Se trata de barrios cuyos valores han aumentado en los últimos meses. Con el cambio de código urbanístico, por ejemplo en el corredor Balbín casi todos los terrenos han reservado su altura; terrenos que quieren asegurar su plusvalía”, asegura Winter en referencia al reciente aumento de los valores, y destaca que así y todo el negocio es posible ya que los dueños de los terrenos aceptan el canje, “una opción interesante en el marco de negociaciones”. En ese sentido, reconoce, la misma metodología utilizan con algunos proveedores. Según ilustra, cambiaron todas las carpinterías en un desarrollo por el mismo valor que un departamento de 45 m2.

Pero no todos los desarrolladores tienen su mirada puesta en el mismo lugar. La vasta Buenos Aires brinda oportunidades en otras latitudes, que hablan básicamente del potencial cliente. Matías Frazzi, titular del estudio homónimo, habla de “barrios periféricos” que se presentan como una opción para cliente y desarrollador. A la hora de ponerles nombre propio, enumera: Villa Luro, Versalles, Parque Patricios, Barracas… “Belgrano está saturado y es elegido muchas veces por una cuestión de estatus. Lo cierto es que la calidad de vida está en los barrios periféricos”, define.

Ariel Venneri, desarrollador de Mahe PH, alude, por su parte, a los “barrios genuinos”, entre los que destaca a Villa del Parque, Flores, Paternal, Villa General Mitre, Santa Rita y Villa Pueyrredón, áreas donde hay oportunidades para el desarrollador, “con foco en el porteño típico, que adora a su barrio”. Por cierto, nada es casual: la mirada puesta en estas zonas no solo se relaciona con hacer posible un negocio donde la incidencia de la tierra manda, sino, también, con el perfilamiento de un cliente que tal vez ya no necesite ir al centro todos los días a trabajar.

Procrear, las claves

Al menos hasta el momento, el Procrear es la herramienta que el Gobierno nacional ha puesto en marcha en materia de vivienda.

  • Se trata, definen, de una política de desarrollo territorial, urbano y habitacional de alcance federal y con una perspectiva integral que busca mejorar las condiciones de acceso al hábitat.
  • A partir de sus nueve líneas –cuatro de créditos personales y cinco de créditos hipotecarios–, el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat se propone brindar 300.000 soluciones, que van desde el mejoramiento de la vivienda existente hasta viviendas nuevas en desarrollos urbanísticos.
  • El programa propone una política pública de desarrollos urbanísticos y habitacionales, generar espacios públicos de calidad que favorezcan la salud e higiene comunitaria, y nuevas infraestructuras que permitan la conectividad y los usos comerciales, culturales y barriales.
  • Según destacan desde el Ministerio de Hábitat, junto con el Plan Nacional de Suelo Urbano se complementa un abordaje orientado a la demanda de aquellos sectores que no logran acceder a una solución habitacional a través del mercado inmobiliario.

De pandemias y hogares sustentables

De acuerdo con el arquitecto Frazzi, hay un comprador que ya está pensando en la próxima pandemia, lo que deriva, por un lado, en cierta migración a los suburbios por parte de aquellos que económicamente pueden hacerlo y, por el otro, como indica el profesional, en el incremento de una búsqueda de departamentos más grandes en las ciudades. Con estos parámetros, “nosotros apuntamos a combinar lo funcional y lo estético, a través de materiales nobles, elementos de confort y diseño: ventilaciones cruzadas, dobles muros”. Otra vez, la Arquitectura como expresión del presente.

“La búsqueda es la misma siempre, pero pensando en el habitante de hoy, cuando vivimos en constante contagio”, precisa. A tal efecto, confiesa, las unidades que trabajan en el estudio son dúplex modernos, semipisos en altura, monoambientes con terrazas, “todo con responsabilidad, a efectos de satisfacer las necesidades del habitante urbano”.

¿Hay una tipología actual que, con los años, ilustrará cómo se vivía las primeras décadas del siglo XXI y cuáles eran las prioridades del habitante del presente? Para Frazzi, quizás la tipología característica de estos tiempos sea la evolución del PH: edificios de tres/cuatro pisos, de dos bloques, con un pulmón en el medio que son, según el arquitecto, un ejemplo interesante de la época. “Fogoneados por Arquitectónika, los creadores de los PH Urbano, que es una marca. Son la natural progresión del PH tradicional”, sintetiza.

En efecto, el vocero de MAHE confirma en esta nota que la tipología aparece claramente posicionada en los tiempos de pandemia. “Se trata de un producto que tiene confort, que no te obliga a resignar espacios ni calidad de vida. Un producto con áreas de expansión”, enumera Venneri, en referencia a los PH en general y a los que hace la firma, en particular. “Un producto que reduzca el costo fijo, con espacios comunes mínimos, de manera que se reduzca el costo de expensas”, agrega, ahora en relación con el factor económico y las propuestas que él mismo desarrolla.

Además, destaca el desarrollador, el presente exige la búsqueda de tecnologías eficientes que, como en el caso de sus PH, combinen el gas, la electricidad y el trabajo de paneles solares. En este sentido, agrega, su propuesta se enrola con otro de los cánones del siglo XXI y que empieza a ser tenido en cuenta: el desarrollo de lo sustentable.