Un edificio pensado para las familias

En José Bonifacio 2456, a solo tres cuadras y media de la plaza Flores –su nombre es General Pueyrredón– y en pleno corazón del barrio, se construye un edificio residencial de planta baja y ocho pisos con 15 departamentos de 3 y 4 ambientes, 14 cocheras, bauleras y amenities.

Una calurosa tarde de febrero nos recibe allí la arquitecta Verónica López, socia del estudio Noemí Río y Asociadas, quien fue nuestra guía principal durante la visita a la obra. Sorprendida por la tipología de unidades propuesta (dado que resulta difícil hallar nuevos edificios con viviendas de más de 2 ambientes para este perfil de proyectos), la locuaz anfitriona nos explica: “Son viviendas pensadas para la clase media pero se decidió hacer departamentos de 3 y 4 ambientes por el barrio en el que estamos. En Flores hay mucha familia numerosa, no es como Palermo donde tenés todos departamentos de 1 y 2 ambientes, dúplex o algo más canchero. Esta zona es más tradicional, entonces la elección de la distribución de los departamentos y de la materialidad tiene que ver con que es un producto más convencional”.

En este emprendimiento, la capacidad de resiliencia se puso en práctica por partida doble. Durante los primeros meses debieron adaptar la propuesta original a los lineamientos del nuevo Código de Edificación aprobado a fines de 2018 en la ciudad de Buenos Aires, prácticamente en simultáneo al inicio de las obras. Luego, debieron sobreponerse a la cuarentena derivada de la pandemia del COVID-19, que llevó a paralizar los trabajos durante más de siete meses (retomaron en noviembre de 2020, con protocolos).

No obstante, ambos desafíos fueron superados con éxito y actualmente la obra presenta 70% de avance, con finalización prevista para agosto de este año. De los 15 departamentos, 10 ya tienen dueño.

PRESENTACIÓN

Tras los saludos de rigor a los obreros, ingresamos por lo que a futuro será el hall del edificio y las cocheras, todo a nivel de la calle, en la planta baja. Sorteando montículos de bolsas de cemento, arena, caños, ladrillos, mangueras y otros materiales típicos de construcción, nos dirigimos hacia el fondo descubierto del lote, donde estarán las cocheras restantes y desde donde obtenemos una vista panorámica del contrafrente del edificio.

Comenzamos la charla con la descripción de los datos generales del proyecto: consta de un subsuelo con siete bauleras (para las unidades más grandes) y áreas técnicas de servicios generales; la planta baja tiene el hall de acceso al edificio (con ascensor y escalera) y 14 cocheras (mitad cubiertas y mitad descubiertas, una para cada unidad funcional a excepción de la del 8° piso); y hacia arriba se levantan los ocho plantas (seis pisos y dos retiros). El desarrollo está a cargo de la empresa L & JM y la constructora es Grupo Siena, con quienes actualmente mantienen varias obras activas en simultáneo.

Al relato se suma la arquitecta Noemí Río, quien –con tono suave y pausado– agrega más detalles: “Son semipisos. Del 1° al 6° piso las unidades del frente son de 4 ambientes (de 94 m² con balcón de 14 m²) y las de atrás, de 3 ambientes (72 m²
con terraza de 27 m² en el primer nivel y balcón de 8 m² en los siguientes). En el 7° piso –que es el primer retiro– tenemos dos departamentos de 3 ambientes (el del frente es de 78 m² con balcón de 20 m²) y en el 8° hay uno de 3 ambientes (de 45 m² y 3 m² de balcón), que originalmente iba a ser la Portería pero que –al hacerse la adaptación al nuevo Código– quedó como una unidad funcional vendible; además ahí está el gym y un área de servicios comunes. A continuación se encuentra el acceso a la azotea, donde está la piscina con los otros amenities (solárium y parrilla)”.

En total, se edifican 2.174 m². Todas las unidades cuentan con balcón y parrilla individual (que se entregan con toda la herrería), a excepción del departamento más pequeño que solo tiene balcón.

La fachada del edificio tendrá un revestimiento perimetral de tejuelas grises. Tanto el frente como el contrafrente llevarán revestimiento plástico medio, al igual que el palier de todos los pisos.

RECORRIDO INICIAL

Luego de tomar algunas fotos, iniciamos el ascenso por las escaleras hasta el palier del primer nivel y desde allí nos dirigimos a recorrer el departamento que da hacia la calle, uno de los de 4 ambientes. Se ingresa al pasillo que lleva al living comedor, a cuya derecha está la estructura de lo que será un toilette y, a la izquierda, la cocina con lavadero integrado. Desde allí se conecta a un patio interno de 16 m².

“La construcción es tradicional. Todos los departamentos tienen anafe y horno a gas, también caldera dual para agua caliente y calefacción por piso radiante individual de cada unidad (con control de temperatura diferenciado para cada circuito). Con respecto a la cocina, se entrega con muebles completos (bajomesada y alacenas) y mesadas de mármol (negro Brasil), además de la pileta de lavar y la bacha doble. Está previsto el espacio para que los propietarios instalen un purificador de aire, el microondas, la heladera, el lavarropas y –en algunos casos– un lavavajilla. También está pensada la iluminación que tendrá: una lámpara central, luz perimetral y en bajoalacena”, describe López.

Desde la sala de estar se accede –a futuro mediante una puerta ventana– al balcón corrido de 14 m² donde, en uno de sus extremos, se aprecia la estructura de la parrilla. También desde el living se abre otro pasillo de circulación interior que lleva hacia un baño completo, a las dos habitaciones y a la suite principal (que cuenta con baño propio y vestidor).

Según cuentan desde el estudio, todas las unidades se entregan con preinstalación para aire acondicionado. En tanto, las carpinterías serán de aluminio anodizado (línea premium) con DVH, pero sin persianas.

Los dormitorios tendrán piso de madera prefinished, “que es como un flotante pero de mucha mejor calidad”, explican ambas profesionales. Todos incluirán placares con diseño interior y puertas corredizas; las habitaciones principales poseen vestidor.

Los baños en suite serán con bacha simple pero tendrán mampara “porque es más canchero, dado que la mayoría de los inversores son jóvenes que se quedarán con sus unidades”. En cambio, los baños estándar contarán con bañera “para los chicos”, además de inodoro y bidet en ambos.

Los artefactos a colocar serán marca Ferrum y las griferías, FV. Los pisos y paredes estarán revestidos en porcelanatos de primera calidad de 1,20 m x 0,60 m. Para el resto de los solados se utilizará porcelanato símil madera y los muros serán hechos con revoque de yeso.

TRABAJAR EN PANDEMIA

Consultada López sobre las particularidades a considerar al proyectar viviendas para familias de clase media, nos comenta: “La diferencia específica está en la cantidad de detalles que se le incorporan a cada proyecto porque, por ejemplo, acá tengo un baño estándar donde no estoy considerando instalar nada de lujo ni diferente y el pensamiento de desarrollo de todo el edificio también es estándar. En cambio, en un departamento que construimos en Devoto tenemos dúplex y barandas de acero inoxidable dentro de las unidades –que es una inversión muy cara–, además de que difieren todos los pisos, los cerámicos y los detalles de terminaciones”.

Con respecto al desabastecimiento de materiales de construcción advertido por el sector desde que comenzó la pandemia, esta arquitecta aclara: “En esta obra no hubo inconvenientes, pero en otras sí los tuvimos con los productos más grandes (como el hierro, el acero y los ladrillos), que son los más complicados. Cuando nos agarró la pandemia, acá esa parte de la obra ya estaba resuelta; lo que teníamos que comenzar a colocar era el yeso y el Durlock, que son productos que todavía hay. Con la entrega de sanitarios tampoco tuvimos problemas hasta ahora, si bien la mayor parte ya está acopiada”.

En tanto, en relación con el impacto del COVID-19 en la obra y la introducción de los protocolos para reducir riesgos de contagio, la arquitecta Río recuerda cómo fue el operativo retorno: “El problema más grave fue el tema del papeleo con el Gobierno de la Ciudad. Te piden un montón de protocolos y de cuestiones que antes no estaban previstas. En la obra fue dentro de todo sencillo, pero hubo que preocuparse por varios temas: cumplir con el cuarto de aislamiento, la planilla, traer la pistola para tomar la temperatura y disponer de la persona que todos los días complete ese registro. La capacitación a los obreros la hizo el servicio de Higiene y Seguridad, que está tercerizado”.

Su socia destaca: “De todos modos, en general enseguida los chicos se pusieron las pilas para mantener el orden, el cuidado y todas las cuestiones para protegerse ellos mismos. Eran muy conscientes de que después del trabajo vuelven a su casa con su familia, entonces hay cosas que se las toman en serio. En general, todos están cumpliendo con el uso del barbijo, del alcohol en gel, así como con mantener la distancia y no comer todos juntos. No tuvimos casos desde que reiniciamos esta obra”.

En cuanto al ritmo de trabajo y la velocidad de avance, sí se ven afectados: “Si bien el protocolo no especificaba con cuánta gente se podía entrar a trabajar, al tener que trasladar al personal en transporte privado (porque no pueden usar tren ni colectivos) y no poder moverlos de acá para allá todo el tiempo, naturalmente se optó por una cuadrilla mínima para ir avanzando y moviendo las cosas. La entrega de materiales tampoco se hacía a la misma velocidad que antes, así que por la pandemia naturalmente se decidió trabajar al menos al 50% de la velocidad a la que se venía funcionando. Los primeros tres meses de trabajo fueron en cámara lenta”, confirma López.

Decidimos proseguir con la charla mientras recorremos el resto de la obra. Al regresar al palier, las paradojas del destino hacen que la arquitecta López tenga que llamarle la atención a uno de sus obreros porque –justamente– estaba sin el barbijo debidamente colocado.

Ingresamos a conocer el departamento de 3 ambientes que se ubica en el contrafrente, también del primer piso. Si bien su disposición es muy similar al anterior, este cuenta con un dormitorio menos, no posee toilette ni espacio para el lavavajilla, la sala de estar está reducida unos metros en superficie y el patio interno es de 12 m², ligeramente más chico que el de su vecino.

Sin embargo, muy a su favor, es el único que cuenta con un balcón aterrazado de 27 m² –con amplio espacio de parrilla y mesada exterior–, en el que se dispone de una minipiscina propia. “Si bien es una pileta chiquita y de solo 50 cm de profundidad, está bueno que en tu propio departamento tengas una piscina para refrescarte –que no sea la armable– y que ya está calculada en la estructura para evitar el problema que implica poner un montón de agua toda junta en una losa. Además, si no está la piscina (de uso compartido) en la azotea, que es bastante amplia”, señala López.

Seguimos adelante y vamos hacia el segundo piso, donde lo único que difiere (respecto del primero) son las dimensiones del balcón de la unidad del contrafrente (que pasa a ser rectangular y de 8 m²), además de que desaparecen los patios. Sobre este diseño, esta arquitecta señala: “Lo que me gusta de este tipo de balcones es que –por su forma más cuadradita– resultan más vivibles, porque cuando son muy finitos no se puede hacer nada, no se disfrutan, aunque sean de la misma cantidad de metros cuadrados. Aparte, después de la pandemia estos espacios valen el doble, están todos deseando poder tener un balcón”.

Mientras continuamos el ascenso por la escalera (dado que del 2° al 6° piso la arquitectura de los departamentos no cambia), algo curioso con lo que nos encontramos es que hay varias habitaciones ocupadas con elementos personales de algunos obreros que se quedan a pernoctar en la construcción. La arquitecta López explica: “La mayoría de los capataces tiene auto o camioneta, entonces iban a buscar a los obreros por grupos, escalonando horarios de entrada. Pero hay algunos que se instalan toda la semana. Además, acá tengo un grupo de chicos que vienen de la Costa a trabajar así que se quedan todo el año, vuelven a sus casas solo durante los fines de semana largos. Pero esto es un caso particular. La constructora eligió a estos chicos porque, como en los proyectos que desarrollaron allá habían trabajado muy bien, los trajeron para este edificio”.

CON RETIRO OBLIGATORIO

A medida que vamos subiendo, las arquitectas van saludando a los obreros e impartiendo directivas, como reclamarle a uno que cambie algunos tubos de luz quemados en la escalera y protestar por algunas cuestiones inesperadas que se van encontrando en el recorrido.

Así llegamos hasta el 7° piso, donde la planta es diferente debido a que a partir de este nivel tenían que dejar un retiro obligatorio de 2 metros en el frente del edificio. Esto redujo la superficie y alteró la distribución de la unidad que da a la calle, que pasó a ser de 3 ambientes (de 78 m² y sin toilette) pero con un balcón de 20 m².

Como una particularidad de este departamento, la proyectista comenta: “Los propietarios nos pidieron tener integrada la cocina con el living comedor, entonces sacamos la puerta y abrimos todo el vano. Hay varios que nos han pedido esto y también, en algunos casos, nos solicitaron sacar el toilette que está en el living porque nos decían que les restaba espacio o no le encontraban utilidad. Como eran modificaciones en departamentos que ya estaban vendidos y que se propusieron durante la obra, no podemos decir que no”.

Finalmente llegamos hasta el 8° piso. En el contrafrente se encuentra el espacio –de 16 m²– destinado a un gimnasio, que además cuenta con un pequeño toilette y un balcón de 4 m². “Este espacio iba a ser un SUM cerrado, pero como era muy chico y a la hora de disfrutar todo el mundo quiere estar en un ambiente mucho más amplio –¡y sobre todo después de la pandemia!–, entonces la idea fue que pase a ser gimnasio y que haya un SUM abierto en la terraza”, relata López.

Lindante, está la ex Portería, reconvertida a departamento vendible de 3 ambientes (de 45 m² y 3 m² de balcón, sin parrilla y con un solo baño completo), a partir de los cambios que introdujo el nuevo Código: “Las modificaciones a hacer fueron mínimas, porque con el código anterior había que proyectar una Portería con una cantidad de superficie mínima respecto de los otros departamentos del edificio. Como la unidad más chica que veníamos construyendo era de 3 ambientes, la Portería no podía ser mucho más chica que eso, entonces de por sí quedaba un buen departamento. Al no ser obligatorio ahora contar con un encargado fijo, se puede vender. El cambio fue simplemente de nombre en los papeles a presentar en la Municipalidad“, contaba la misma arquitecta.

En tanto, hacia el frente, en un área cerrada (generada debajo de la piscina y del solárium) quedó un lugar de uso común sin fin específico. Estiman que allí se guardarán el filtro de la pileta y las sillas.

También, delante de la escalera que comunica ese nivel con la azotea, se construye un baño que podrá ser utilizado por quienes estén en la terraza, que ya está impermeabilizada. Allí está la piscina descubierta (de 7,50 m x 2,20 m), el solárium de 32 m² y el SUM abierto de 56 m², donde se construyó una parrilla de 2 metros de ancho (que se instalará junto con una bacha con mesada) y se propone la colocación de una pérgola, una mesa y sillas.

Al llegar, vemos que la piscina contiene un poco de agua dentro y la arquitecta López nos aclara: “Esto se llama prueba de agua. Cuando uno tiene una piscina y se impermeabiliza, hay que dejarla un tiempo con líquido para verificar que no tenga pérdidas. Abajo no cayó ni una gota”.

En tanto, consultamos cuáles son los motivos de que exista un hueco con un espacio libre que está abierto entre la planta anterior y la que nos encontramos en ese momento. “Ahí irá instalado un montasilla porque uno tiene que asegurar que el edificio sea accesible para todas las personas (el ascensor no llega hasta la terraza porque en ese nivel está también el cuarto de máquinas). Con esto cualquiera podrá acceder, aunque todavía no está instalado porque estamos en obra”.

Allí también se colocó una ducha, para el que quiera enjuagarse antes o después de meterse en la pileta. Hacia el SUM se ubican los dos tanques donde se colocará una reja para poner algunas macetas y ver verde”, concluye López.

Contentas por la amplia cobertura de la obra, bajamos con ambas arquitectas y la fotógrafa hasta el tercer piso para hacer algunas tomas más. Luego, ya en la planta baja, nos despedimos con “choque de codos”.