Urbanizaciones en tiempo presente

¿Cuántas veces al cierre de 2020, cuando haga el balance de los últimos doce meses, la prensa argentina se referirá al presente como El año que vivimos en peligro, utilizando el nombre del film de 1982, y apelando así a un recurso siempre útil a la hora de titular? Serán muchas, sin dudas, y si bien el título resultará ilustrativo, no alcanzará para describir con justicia las circunstancias que el mundo está atravesando hoy. Definitivamente, 2020 será el año en el que todo cambió. Y el negocio inmobiliario, con sus implicancias, no será la excepción. Relacionados con los sueños y proyectos, la arquitectura y el real estate, en sintonía, expresan los planes y deseos de una sociedad; de alguna manera, cómo vislumbra el futuro. Según puede leerse de la demanda de lotes y casas en distintos barrios del GBA, en la actualidad hay información, por caso, en la sed voraz de espacios verdes y de aire libre por parte de una demanda que, en tiempos de cuarentena, revaloriza –tal vez como nunca antes– un jardín, árboles y un rayo de sol. ¿Son estos los nuevos valores y deseos de las clases medias urbanas de la Argentina, conjugados con su visión de futuro? Si no de todas, de una parte, con total seguridad. “Si bien es una tendencia que ya se estaba dando, las personas, como consecuencia de la pandemia, están buscando más casas para vivir”, comenta en este sentido Alejandro Mazzei, presidente de Mazzei Propiedades, broker que trabaja en el área de Canning, San Vicente y Ezeiza. “Hay mucha gente que cree que esto va a continuar o que puede darse una situación similar, por lo que no quieren volver a pasar por este encierro. Esto lo notamos claramente en la cantidad de consultas, que aumentaron”, apunta. “Estamos en presencia de una nueva ola de fuerte demanda de este tipo de productos suburbanos”, completa Mariano Galeazza, CEO de Winterra, firma con sede en Martínez, al norte del GBA. “Entre otros factores, la extensa cuarentena por la que estamos atravesando ha generado en las familias la necesidad de vivir mucho más conectados con el verde y no tanto con lo urbano de la ciudad”, señala. “Las nuevas opciones de teletrabajo o home office contribuyen a esta tendencia, sumadas en muchos casos a la búsqueda de mayor espacio”, agrega. En general, el sector inmobiliario confirma el renovado interés por este tipo de emprendimientos. Hugo Guindani, gerente comercial de Nucífora, firma inmobiliaria con presencia en Nordelta, Pilar, Tigre y Escobar, comparte que las urbanizaciones de este tipo lograron, luego de la cuarentena, un lugar preferencial en el mercado; primero por el home office que, asegura, cambiará los ofrecimientos laborales de aquí al futuro, y segundo porque el encierro permitió la valoración de los espacios verdes. “De esa forma, personas que nunca antes habían pensado en alejarse del centro de la ciudad hoy lo ven como un premio a este difícil camino recorrido en estos últimos cinco meses”, subraya.

Los números mandan

Si, así como se leyó, el presente inmobiliario está marcado a fuego por la pandemia, no menos determinante resulta la economía mirada a través del prisma del dólar, el peso y la financiación; todas ellas, variables que redundan en la ingeniería del negocio. Y en su conveniencia. También en este ítem hay coincidencia entre los distintos actores del mercado, que ven la ecuación de compra de un lote o una propiedad en algunos de los countries y barrios del GBA como una operación ventajosa para un segmento con posibilidades. “Tener una casa de 3 dormitorios con jardín y pileta cuesta lo mismo que un departamento de 2 dormitorios en Capital Federal”, sintetiza Esteban Edelstein Pernice, socio de Castex Propiedades, comercializadora de distintos emprendimientos al norte, sur y oeste del GBA. “Si bien los valores de los terrenos varían muchísimo, dependiendo de la ubicación, el metraje y los amenities, lo que sí resulta significativo, y un motor importante para el aumento considerable de la demanda, es la baja del costo de construcción”, resalta. En Castex presentan números concretos para respaldar la afirmación. Según un informe de la empresa de casas llave en mano Victoria Homes, una vivienda lista para mudarse que en diciembre de 2016 se construía por
u$s 362.500 más IVA, en abril de 2020 costaba u$s 177.739 más IVA. Y desde entonces los números volvieron a cambiar. Los desarrolladores también hacen hincapié en las cuentas. De acuerdo con Daniel Silva, CEO de M2Spaces –empresa responsable de blü, en el kilómetro 50 del ramal Pilar de la Panamericana–, “hay una gran oportunidad de mejorar la vivienda, porque los precios de los usados no han caído de manera significativa mientras que la construcción de casas unifamiliares está en precios inéditamente bajos”. Según explica, con los valores de obra en esos niveles, los nuevos desarrollos estarán mejor parados que los que se encuentran a mitad de camino, con mayor costo y ahora con precios de venta menores. “En ese sentido, los proyectos que están iniciando obras son financieramente más sanos y sustentables que aquellos proyectos a medio desarrollar”, enfatiza Silva. “La oferta no ha crecido y no hay nuevos proyectos”, analiza. “Los grandes desarrolladores tradicionales van a tomar impulso rápidamente, aprovechando la coyuntura de mayor demanda y menores costos”, vaticina.

Asimismo, como otro factor a tener en cuenta, menciona el impacto de las obras en los costos, “que implicará adaptarnos a nuevas medidas de seguridad e higiene, cumpliendo los protocolos correspondientes. En principio, esto conlleva aprendizaje y adaptación, y es probable que también signifique más inversión en insumos, procesos y personal para su cumplimiento”, estima el gerente general. En esta misma línea se expresan en Mazzei, donde también ven que habrá mucho movimiento por parte de familias que puedan comprarse un lote en un barrio y construir de cero su vivienda. “En nuestro departamento de Construcción, estamos observando crecimiento en lo que es construcción en seco, ya que es un sistema rápido y más económico. Tuvimos varias señales en esta dirección”, profundizan. “La situación económica nos obligará a adecuar el desarrollo, así como la forma en que comercializamos nuestros proyectos”, retoma Von Grolman, quien afirma que si bien los proyectos cuyos lanzamientos se produjeron en 2019 “continuaron y se defendieron bien” por el sistema al costo de la empresa, debido a la falta de créditos hipotecarios ya evaluaban para este año otros sistemas de financiación, como los planes de ahorro que habitualmente utilizan en Eidico Vivienda (lote+casa). “Pensamos que el sistema al costo y la financiación en cuotas, con variables como sorteo y licitación, pueden ser buenas alternativas”, vislumbra. Tomás Coria, responsable del Grupo Coria, también relativiza la incidencia de la cotización del dólar y la consecuente baja en los costos de construcción en la actualidad del segmento. “Como la industria está en stand by, habría que esperar a su reactivación y el consecuente ascenso de los precios de los materiales, lo que sucederá cuando la demanda fluya a ritmos pre-cuarentena”, asevera quien, así y todo, asegura que su empresa ha decidido presentar sus proyectos de pozo con precios muy competitivos, por debajo de la media del mercado. En concreto, durante la cuarentena dieron a conocer la tercera etapa de Cañada Village, el complejo Altos de la Cañada y los edificios View y Terrace en la ya citada blü, comunidad del Lago. “En cuanto a la financiación, ofrecemos una opción a 10 años en pesos para el pago del 50% del valor de nuestras unidades que, creemos, es una condición muy ventajosa para nuestros clientes finales”, evalúa Coria, en sintonía con un panorama que se completa con otros factores como el denominado cepo a la compra de dólares, donde cobran relevancia los planes de financiación en moneda local. ¿Otro ejemplo? En Eidico ilustran con Santa Ana Joven, un proyecto en Tigre de casas, dúplex y townhouses, con valor cerrado y financiación a corto plazo (16 cuotas), con ajustes por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción, lo que permite acceder a un bien que se revaloriza en dólares en cuotas en pesos, y destacan, ante la restricción para poder comprar dólares, la posibilidad de capitalizarse en esta moneda.

Perfil del comprador

¿Quiénes, en concreto, empujan la demanda? Por lo pronto, Von Grolman apunta a un público que aspira a una vivienda como inversión y con capacidad de pago en plazos más cortos. Por su parte, Galezza, de Winterra, los perfila de la siguiente manera: familias jóvenes que piensan en vender su departamento en CABA y con ese dinero comprar un lote y construirse una casa, en búsqueda de mayor espacio y mejor calidad de vida. Y también, remarca, están quienes cuentan con ahorros en dólares y deciden aprovechar la oportunidad de construir. “La demanda la empujan tres sectores marcados”, afirma Guindani, de Nucífora, que enumera los casos: familias en crecimiento, constructores y algunos inversores zonales. “Los que tienen ingresos pertenecen a una clase media acomodada; eso no ha cambiado, por lo que se necesita trabajar mucho desde el Estado para ofrecer el acceso a la vivienda a la otra clase media y a sectores más vulnerables”, detalla. En la firma comentan que los casos más habituales que consultan y compran son familias que venden su casa o departamento en la ciudad y multiplican sus metros en un barrio; un sector con ahorros destinados a vivienda futura, que hoy cubren el total de una casa/con-
dominio/departamento que hace dos años no estaba dentro de las posibilidades y, por último, constructores que venden al costo casas ya terminadas y postergan su rentabilidad a las unidades que construirán con este costo constructivo, sumando una baja en el valor de los lotes no exclusivos. “Por suerte, ya no son inversores quienes impulsan la demanda sino consumidores finales”, precisa el CEO de M2Spaces. “Hay migración de la ciudad al barrio cerrado”, dispara, enfatizando que la clase media es el target. “Compran buscando más metros, más seguridad –una característica que se repite en los distintos testimonios– y mejor calidad de vida a menor precio”, resume. Para Coria, “en gran medida los que traccionan la demanda son el público de clase media y media alta que viven en la Capital o en los primeros cordones del Conurbano bonaerense, y que tienen un departamento de 2 o 3 ambientes sin espacios verdes o amenities donde puedan salir del encierro.

Temporada 2021

Como decíamos, el corriente año aparecerá a la hora de los balances como en el tiempo en que todo cambió. Sectores que desaparecieron y otros que se reconfiguraron, hasta reformularse casi por completo. También están los que aún atraviesan ese proceso. Uno de ellos es el sector turístico, de impacto directo en el sector que nos ocupa, como se verá a continuación. El marco es el suspenso que envuelve a las ciudades de la Costa Atlántica y otros lugares de veraneo. Al cierre de esta edición, nadie sabe qué sucederá finalmente con el ingreso de turistas a las distintas playas y villas. En consecuencia, inéditamente, la demanda de alquiler de casas en barrios y urbanizaciones del GBA para la temporada de verano que vendrá ha crecido de manera exponencial.

Pero hay más razones. Alejandro Mazzei comenta que las consultas por alquileres que recibe en su área de trabajo provienen de personas que tienen que renovar sus contratos y prefieren dejar los departamentos de Buenos Aires para trasladarse a casas. “Lo que el cliente ve es que en Capital Federal los valores no han bajado demasiado en relación con el resto de los lugares de la provincia. Y a eso se suma el tema de las expensas, más la cochera y, además, el encierro que tienen que atravesar dentro de departamentos que a veces ni siquiera cuentan con balcones amplios”, detalla. “Cuando la gente evalúa todo eso, y se da cuenta de que puede alquilar una casa casi por el mismo precio que un departamento en Capital, pero con espacio verde, cochera propia, pileta y parrilla y en un barrio, la ecuación les cierra por todos lados. A un matrimonio con dos o tres hijos, que usan las instalaciones y hacen deportes, sin dudas le termina resultando más económico comprar una casa en un barrio que estar en Capital y utilizar servicios de forma externa. Para Galeazza, en lo que respecta a los alquileres, la gran demanda que se dio durante la cuarentena ha agotado directamente el total de stock disponible. De acuerdo con el ejecutivo de Winterra, hoy prácticamente no hay oferta de casas en alquiler en los barrios cerrados de la Zona Norte. “Y hay inquilinos en lista de espera”, agrega. “Pasó lo mismo con los departamentos dentro de los barrios cerrados”, puntualiza.