Usos mixtos: más que una propuesta multitarget

No han pasado tantos años desde que aparecieron en el mercado inmobiliario los complejos y edificios de usos mixtos, es decir, iniciativas en las que conviven residencias, oficinas y locales. Se trata, en verdad, de un concepto amplio, aunque en todos los casos se propone sintonizar con las nuevas formas de habitar de esta tercera década del siglo XXI.

Federico Gagliardo, fundador y presidente del directorio de Vitrium Capital –firma responsable de Pueblo Caamaño, complejo encuadrado en este concepto sito en el kilómetro 46 de la Panamericana, Ramal Pilar–, comenta que la idea de desarrollar esta variante surgió a partir de la oportunidad que detectaron de ofrecer un proyecto que fuese capaz de responder a una demanda “latente” de sus clientes: contar con un formato que les permitiera vivir, trabajar y disfrutar en un mismo lugar.

“Hace 30 años había algunos barrios cerrados, centros comerciales de gran escala y edificios de oficinas aislados, ubicados a 50 kilómetros de Buenos Aires, y cada vez que uno se alejaba de la ciudad, el concepto de barrio iba desapareciendo paulatinamente, desarmando así el tejido social natural de las zonas urbanas”, introduce.

“Fue entonces cuando decidimos apostar a este formato para agrupar todos los usos distribuidos: oferta de servicios, entretenimiento, espacios verdes, y, sobre todo, recrear la experiencia social urbana que se había perdido en las zonas donde inicialmente se habían desarrollado barrios cerrados y countries”, completa.

Según comenta, el formato sintoniza con las nuevas formas de habitar, porque el mercado está mirando cada vez más estos espacios alejados de las grandes urbes, pero con accesos y facilidades que resuelven las necesidades diarias y permiten sostener rutinas, hábitos y actividades en un entorno seguro y tranquilo.

“Como desarrollador, a la hora de emprender este tipo de proyecto detecto tres desafíos basados en el análisis de su viabilidad: el estudio de las características propias del terreno, el conocimiento profundo del perfil de los potenciales compradores para desembarcar con una oferta acorde (puesto que sus necesidades se diferencian notoriamente del consumidor con un perfil residencial urbano) y, sobre todo, la identificación del potencial de su ubicación”, apunta Gagliardo, para quien el futuro del formato es muy prometedor: “El desarrollo de proyectos de usos mixtos seguirá vigente y en potencia, producto del crecimiento residencial fuera de Capital Federal y la situación sanitaria actual”.

La conexión retail-oficinas-viviendas

Consultado por los proyectos de usos mixtos en general y por el de su desarrolladora –sito en Bernardo de Irigoyen al 1100 de Capital–, en particular, Flavio Galli, titular de Grupo Tueroc, sostiene que el desafío que afronta todo desarrollador pasa por la necesidad de hacer que las ciudades sean más habitables y sostenibles. “Este tipo de desarrollos logra conectar la forma de vivir con el comercio minorista y con el trabajo, en la era de la internet de los objetos, cuando se busca la conectividad continua”, precisa.

De acuerdo con el desarrollador, en la pandemia se va mutando hacia un modelo en el que los residentes tienen más propiedad de las calles. “Por eso se habla tanto de la Ciudad de la Cercanía y por eso, también, nos parece importante devolver a la gente el espacio para el disfrute fuera de sus casas, puertas afuera, pero lo más cercano a su hogar posible y, como dije antes, sin perder de vista que los barrios sean más habitables y sostenibles”, afirma.

“Entendimos que debíamos diseñar hogares, oficinas y locales que tengan un mayor reconocimiento de los deseos y necesidades de cada persona y de cada generación, en sintonía con la naturaleza cambiante de estas necesidades, generando soluciones que no solo funcionen ‘por ahora’, sino que permitan a quienes disfruten de estos lugares evolucionar en la forma en que viven el día a día, adaptándolos a las diferentes fases de uso y cambiando su función con el tiempo”, reflexiona Galli.

¿Es negocio este formato? “Todavía no podemos asegurar un resultado, pero sí creemos que al haberse reducido la demanda en general de oficinas, retail y vivienda, el beneficio está en la conexión de estos tres rubros dentro de un mismo edificio, y que finalmente a partir de allí se pueda desarrollar una vida urbana más descontracturada, que genere identidad de barrio y permita vivir, trabajar y disfrutar, todo muy próximo y sin generar grandes distancias de traslado”, responde.

En este contexto, asevera el desarrollador, en la empresa se vieron en la necesidad de estudiar –“y mucho”– la transformación de la vida de las personas y su relación con la arquitectura. “No, no lo hemos pensado como una propuesta multitarget”, contesta, consultado acerca del o los segmentos a los que apunta el producto. “En realidad, los pensamos como desarrollos que generen a su alrededor; que sean tomados como el elemento central para la sociabilización, como un aporte en los barrios que enfatizarían las actividades orientadas a la familia”, añade.

“No tenemos en claro cómo será su evolución, pero sí seguiremos apostando a los usos mixtos”, sentencia.

Usuarios de distintos perfiles

“La rapidez con la que se suscitan los cambios desafía nuestra capacidad de adaptación. Los que están mejor preparados salen fortalecidos. Los desarrollos inmobiliarios también deben adaptarse a los cambios. El diseño, la arquitectura y los amenities deben adaptarse a las cambiantes necesidades del mundo. Y las tuyas”. Así se presentan en la Web los Spot Studios, el producto de usos mixtos de RED Developments, que combina estudios profesionales con residencias y departamentos de renta turística. Alejandro Reyser, titular de la desarrolladora, explica que su desafío pasa por lograr un proyecto donde puedan convivir los distintos perfiles de usuarios.

Asimismo, indica Reyser, se trata de un formato que permite acelerar el ritmo de venta o convocatoria de inversores porque, en el caso de Spot Studios, se multiplica por tres el universo de compradores/ inversores al permitir que participen personas que compren una unidad para vivir, como oficina o estudio profesional, o quien invierta para explotarlo en alquiler temporario.

De acuerdo con el titular de RED Developments, una propuesta de este tipo no se puede hacer en cualquier lugar. “La ubicación de Spot Studios ya predispone a la gente a ser flexible, al estar en Plaza San Martín, en el corazón de la ciudad de Buenos Aires. Adicionalmente, está el desafío de generar amenities que sean funcionales a los distintos usos. En Spot, el subsuelo y la terraza del piso 11 generan espacios que puede aprovechar alguien que vive, trabaja o está residiendo temporalmente en el edificio”, señala, consultado por su experiencia.

Según Reyser, la iniciativa cuenta con un conjunto de características arquitectónicas exclusivas, pensadas para adaptarse efectivamente a los usos que cambian. “Para el desarrollador, en términos de negocio, la ecuación no cambia”, asegura cuando la pregunta es acerca de los números. “Este tipo/formato de edificios es hoy una tendencia global. Y la pandemia solo ha acelerado esta tendencia. Los edificios que estuvieron pensados para que convivan distintos usos corren con ventaja. Muchos se terminarán transformando a usos mixtos; en especial, los de la zona del microcentro de la ciudad de Buenos Aires. De hecho, ya existe una iniciativa desde el Gobierno porteño para impulsarlo”, finaliza.

Polo gastronómico: en clave de servicios

“Apostamos al formato siempre que podemos”, señala, por su parte, Juan Manuel Tapiola, desarrollador de Spazio Eclipse –un emprendimiento sito en el noroeste del GBA–, y aclara que la apuesta depende mucho de encontrar un predio lo suficientemente extenso que les permita desarrollar su versión de usos mixtos, que en este caso combina residencias con un zócalo comercial. La citada iniciativa, en particular, se desarrolla sobre un predio en el que antes había una fábrica de colchones.

“Terrenos hay pocos; muchas veces, debemos unirlos para lograr la superficie que queremos”, continúa Tapiola. En concreto, Spazio Eclipse, que ilustra el concepto de usos mixtos del desarrollador, consta de dos edificios de siete pisos cada uno con 59 cocheras, y se encuentra ubicado en Santos Lugares, en la calle Almafuerte 3521, a dos cuadras de la estación de tren homónima de la línea San Martín. Una de las construcciones cuenta con un zócalo comercial.

En referencia a la novedad que el proyecto aporta en esa zona de Santos Lugares, Tapiola afirma: “Es un barrio de casas, por lo que el emprendimiento es una novedad y los vecinos están encantados con la propuesta. Nos reservamos la propiedad de los locales, de manera de decidir qué iniciativa entra y cuál no, y así garantizar un estándar de calidad y mantener la identidad del producto”, apunta. “Incluso ahora, en pandemia, una persona que vive en el complejo puede trabajar en un café, sin salir del lugar”.

Aun cuando están desarrollando otros proyectos que incluyen oficinas, según explica en este mismo sentido, han diseñado en todos los edificios espacios de coworking, siempre en línea con el concepto. “Se trata de edificios muy estéticos, temáticos –colonial, mediterráneo, etc.– que levantan la zona en la que están”, remarca Tapiola. A la hora de definir su target, comparte, se enfocan en la clase media. Y para confirmarlo, comenta que gran parte de su aceptación descansa en su financiación a 30 años en pesos. “Usos mixtos es el futuro; sobre todo, cuanto más se agudiza la pandemia: una iniciativa así, tiene mucho más sentido cuando la gente debe moverse menos”, concluye.

Proyecto y entorno

Ignacio Trabucchi, director comercial y de planificación estratégica de ATV, responsable de Sens Luxury Homes –proyecto sito en el barrio de Palermo de esta capital–, no se refiere a esta iniciativa como un proyecto de usos mixtos, aun cuando el emprendimiento combina residencias y comercios. Así y todo, el desarrollador alude a esta sinergia que, señala, sintoniza con el entorno. “Construye un nuevo modo de vincularse y transitar la ciudad como un continuo. Genera transiciones y aporta sentido a una ciudad dinámica para que todos podamos vivir mejor”, afirma.

El proyecto se erigirá en una manzana completa, rodeado de plazas y con un extenso parque central. Tendrá 95 unidades, con superficies que irán de 120 a 560 m2, distribuidas en una o tres plantas. Además, contará con un zócalo comercial con seis locales sobre las calles Godoy Cruz y otros seis hacia la calle de convivencia Atacalco (área denominada Palermo Green, donde el chef Germán Martitegui aportará sus conocimientos al diseño de las cocinas y actuará como curador, a efectos de recuperar la dinámica propia de un barrio con un mercado urbano).

“Los locales comerciales se ubicarán en la planta baja del edificio y se consideran reveladores de cultura. Los locales gastronómicos se desplegarán en consonancia con la línea del parque. Así, generan transiciones y se conectan con el resto de la urbe”, define el entrevistado. El proyecto busca vincular zonas antes aisladas entre sí: unir áreas públicas y privadas, ensamblar los espacios verdes a lo citadino, rever el tránsito cotidiano y generar mayor accesibilidad”.

“Tomamos en cuenta las características, los elementos y las potencialidades que definen Palermo Soho y Palermo Hollywood, procurando unirlas y creando una ciudad pensada, construida y vivenciada en conjunto. El edificio se integra y da continuidad a las alturas de los proyectos ya existentes, logrando así expandir el espacio a través de la creación de parques que, en lugar de cerrarse, fluyen y generan una apertura plena con diferentes grados de accesibilidad: público, privado o semipúblico. La extensión no se circunscribe al proyecto, sino que se trata de una puesta en común hacia todo el entorno, eliminándose todo tipo de barreras físicas y también simbólicas”.